Κατοικίδια στην πολυκατοικία: τι επιτρέπει ο νόμος
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας σας λέει «όχι κατοικίδια»· ο νόμος όμως λέει κάτι διαφορετικό. Δείτε τι ισχύει πραγματικά, με ποιους όρους, και τι μπορεί ακόμα να αποφασίσει η γενική συνέλευση.
1. Τι άλλαξε με τον Ν. 4830/2021
Μέχρι πριν από λίγα χρόνια, πολλοί κανονισμοί πολυκατοικίας περιείχαν μια απλή, ξεκάθαρη φράση: «απαγορεύεται η διατήρηση κατοικιδίων ζώων στα διαμερίσματα». Και αυτή η φράση, όσο αυστηρή κι αν ακουγόταν, ίσχυε κανονικά — μέχρι να ψηφιστεί ο Ν. 4830/2021 για την προστασία των ζώων συντροφιάς. Το άρθρο 15 του νόμου αυτού άλλαξε ουσιαστικά το τοπίο για όσους μένουν σε διαμέρισμα και θέλουν σκύλο ή γάτα.
Ο κανονισμός πολυκατοικίας δεν μπορεί να απαγορεύσει τη διατήρηση σκύλου ή γάτας σε διαμέρισμα, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος. Τυχόν τροποποίηση του κανονισμού που αφορά ζώα συντροφιάς αρχίζει να ισχύει μόνο μετά την παρέλευση δώδεκα (12) μηνών από την ψήφισή της.
Ν. 4830/2021, άρθρο 15 παρ. 3.Με απλά λόγια: μια ρήτρα «όχι ζώα» που υπάρχει ήδη σε κανονισμό πολυκατοικίας δεν παύει αυτόματα να ισχύει, αλλά δεν μπορεί πια να εμποδίσει έναν ένοικο που τηρεί τους όρους του νόμου να έχει το ζώο του. Κι αν η γενική συνέλευση αποφασίσει σήμερα μια νέα απαγορευτική ή περιοριστική διάταξη, αυτή δεν πιάνει τόπο αμέσως· χρειάζεται να περάσει ένας ολόκληρος χρόνος πριν εφαρμοστεί, ώστε όσοι έχουν ήδη κατοικίδιο να προλάβουν να προσαρμοστούν.
2. Οι προϋποθέσεις που πρέπει να τηρείτε
Το δικαίωμα διατήρησης κατοικιδίου δεν είναι απεριόριστο· ο νόμος το συνδέει ρητά με συγκεκριμένους όρους. Αν αυτοί δεν τηρούνται, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επικαλεστεί το άρθρο 15 για να αγνοήσει τον κανονισμό.
Το ζώο πρέπει να διαμένει στο ίδιο διαμέρισμα με τον ιδιοκτήτη ή ανάδοχό του, χωρίς μόνιμη παραμονή σε βεράντες ή ανοιχτούς χώρους. Πρέπει να τηρούνται οι κανόνες ευζωίας, οι υγειονομικές και αστυνομικές διατάξεις περί κοινής ησυχίας, και για σκύλους και γάτες να υπάρχει υποχρεωτική σήμανση-καταγραφή στο Εθνικό Μητρώο Ζώων Συντροφιάς με ενημερωμένο βιβλιάριο υγείας.
Ν. 4830/2021, άρθρο 15 παρ. 2.- Το ζώο ζει μέσα στο διαμέρισμα, όχι μόνιμα σε βεράντα ή ανοιχτό χώρο.
- Έχει γίνει η υποχρεωτική σήμανση (microchip) και καταγραφή στο ΕΜΖΣ.
- Υπάρχει ενημερωμένο βιβλιάριο υγείας.
- Τηρούνται οι ώρες κοινής ησυχίας και δεν προκαλείται όχληση.
- Αν το ζώο μένει σε κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας (π.χ. πυλωτή, ταράτσα, ακάλυπτος, κήπος), αυτό επιτρέπεται μόνο κατόπιν ομόφωνης απόφασης της γενικής συνέλευσης — όχι απλής πλειοψηφίας.
Το τελευταίο σημείο έχει πρακτική σημασία: το δικαίωμα του άρθρου 15 αφορά κατ' αρχήν τη διαμονή του ζώου μέσα στο διαμέρισμα. Αν κάποιος θέλει το ζώο να έχει πρόσβαση και σε κοινόχρηστο χώρο σε μόνιμη βάση, χρειάζεται τη σύμφωνη γνώμη όλων, όχι μόνο τη δική του κρίση.
3. Πόσα κατοικίδια επιτρέπονται τελικά
Μια από τις πιο συχνές απορίες είναι αν υπάρχει ανώτατο όριο. Η απάντηση εξαρτάται από το τι λέει ήδη ο κανονισμός σας.
Αν ο κανονισμός σας σιωπά ή επιτρέπει ζώα χωρίς αριθμητικό όριο, δεν υπάρχει εκ του νόμου συγκεκριμένος αριθμός — πέρα, φυσικά, από τους όρους ευζωίας και υγιεινής. Αν όμως ο κανονισμός έχει διάταξη που κατά τα λοιπά θα απαγόρευε τα ζώα, ο νόμος διασφαλίζει δικαίωμα διατήρησης έως τριών (3) σκύλων ή γατών ανά διαμέρισμα, κατά κανόνα, χωρίς ο κανονισμός να μπορεί να κατεβάσει αυτό το όριο.
Για άλλα είδη ζώων συντροφιάς (π.χ. κουνέλια, πτηνά, ενυδρεία) δεν προκύπτει από τον νόμο αντίστοιχος αριθμητικός περιορισμός· εκεί ισχύουν κυρίως οι γενικοί κανόνες ευζωίας, υγιεινής και κοινής ησυχίας, καθώς και ό,τι τυχόν προβλέπει ειδικά ο κανονισμός σας.
4. Τα όρια που παραμένουν έγκυρα
Το άρθρο 15 δίνει δικαίωμα διατήρησης, δεν καταργεί όμως τους γενικούς κανόνες συνύπαρξης. Αρκετές υποχρεώσεις παραμένουν ακέραιες, ανεξάρτητα από το τι λέει ο κανονισμός για την ίδια τη διατήρηση του ζώου.
Λουρί και καθαριότητα
Η υποχρέωση αυτή δεν προκύπτει καν από τον κανονισμό πολυκατοικίας, αλλά από γενικότερη νομοθεσία για τα ζώα συντροφιάς: ο ιδιοκτήτης οφείλει να κρατά το ζώο δεμένο με λουρί όταν κυκλοφορεί εκτός κατοικίας — άρα, κατά κανόνα, και στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας, όπως διάδρομοι, είσοδος ή ασανσέρ — και να καθαρίζει αμέσως τυχόν περιττώματα, εκτός αν πρόκειται για σκύλο-βοηθό. Πολλοί κανονισμοί απλώς επαναλαμβάνουν ρητά αυτή την υποχρέωση, κάτι απολύτως νόμιμο. Το φίμωτρο δεν επιβάλλεται από κάποια αντίστοιχη ειδική διάταξη νόμου· αν ο κανονισμός σας το προβλέπει για συγκεκριμένους κοινόχρηστους χώρους, πρόκειται για δική του ρύθμιση συνύπαρξης, όχι για εφαρμογή νομοθετικής υποχρέωσης.
Ο ιδιοκτήτης δεσποζόμενου ζώου συντροφιάς υποχρεούται να το κρατά δεμένο με λουρί κατά την κυκλοφορία του εκτός κατοικίας και να καθαρίζει αμέσως τα περιττώματά του, εκτός αν πρόκειται για σκύλο-βοηθό.
Ν. 4039/2012, άρθρο 5 παρ. 1(στ) και 3.Κοινή ησυχία και όχληση
Το δικαίωμα διατήρησης κατοικιδίου δεν σημαίνει απαλλαγή από τους κανόνες περί θορύβου και όχλησης γείτονα. Συνεχές γάβγισμα ή άλλη όχληση που ξεπερνά το ανεκτό μέτρο συνύπαρξης εξακολουθεί να μπορεί να αντιμετωπιστεί, ανεξάρτητα από το αν η διατήρηση του ζώου καθαυτή είναι νόμιμη.
«Επικίνδυνες φυλές»: τι ισχύει και τι όχι
Δεν υπάρχει σήμερα επίσημος εθνικός κατάλογος απαγορευμένων ή «επικίνδυνων φυλών» σκύλων στην ελληνική νομοθεσία. Ο χαρακτηρισμός «επικίνδυνο ζώο συντροφιάς» ορίζεται με βάση τη συμπεριφορά του ζώου — απρόκλητη και αδικαιολόγητη επιθετικότητα προς ανθρώπους ή άλλα ζώα, ή μη θεραπεύσιμη μεταδοτική νόσος — και όχι με βάση τη φυλή του, με τον χαρακτηρισμό να γίνεται κατά περίπτωση από αρμόδια επιτροπή. Ο Ν. 604/1977, που κάποιες φορές αναφέρεται λανθασμένα σε σχέση με το θέμα, αφορά στην πραγματικότητα την ίδρυση και λειτουργία κτηνιατρικών κλινικών και εκτροφείων, όχι φυλές σκύλων.
Ν. 4039/2012, άρθρο 1.Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ένας κανονισμός δεν μπορεί νόμιμα να απαγορεύει μια συγκεκριμένη φυλή επικαλούμενος «τον νόμο για τις επικίνδυνες φυλές» — τέτοιος γενικός κατάλογος απλώς δεν υπάρχει στην ελληνική έννομη τάξη. Ό,τι μπορεί να εξεταστεί είναι η συγκεκριμένη συμπεριφορά ενός ζώου, κατά περίπτωση.
5. Τι μπορεί ακόμα να ρυθμίσει νόμιμα ο κανονισμός
Ο κανονισμός δεν χάνει την αρμοδιότητά του — απλώς δεν μπορεί πια να καταλήγει σε πλήρη απαγόρευση. Μπορεί να θέτει πρακτικούς κανόνες συνύπαρξης, αρκεί να μην λειτουργούν ως έμμεση απαγόρευση.
Μέσα σε αυτά τα όρια, η γενική συνέλευση εξακολουθεί να έχει αρκετό περιθώριο:
- Να θέτει ανώτατο αριθμό ζώων ανά διαμέρισμα, χωρίς όμως να πέφτει κάτω από το εγγυημένο όριο των τριών σκύλων ή γατών.
- Να ρυθμίζει την καθαριότητα των κοινόχρηστων χώρων (π.χ. υποχρέωση άμεσου καθαρισμού, χρήση συγκεκριμένων σημείων).
- Να καθορίζει ώρες και όρους κοινής ησυχίας.
- Να απαιτεί το ζώο να μην παραμένει ασυνόδευτο σε κοινόχρηστο χώρο.
- Να προβλέπει λουρί ή, όπου κρίνεται αναγκαίο, φίμωτρο σε συγκεκριμένους κοινόχρηστους χώρους (π.χ. ασανσέρ), ως πρακτικό κανόνα, όχι ως εφαρμογή ειδικής νομοθετικής υποχρέωσης.
Αν βρίσκεστε στη μέση μιας τέτοιας συζήτησης στην πολυκατοικία σας, τα βήματα συνήθως είναι τα εξής:
- Δείτε τι λέει σήμερα ο κανονισμός. Ελέγξτε αν υπάρχει ρητή απαγόρευση, όριο αριθμού ή απλή σιωπή.
- Ελέγξτε αν τηρείτε τις προϋποθέσεις του άρθρου 15. Σήμανση, καταγραφή, βιβλιάριο υγείας, διαμονή εντός διαμερίσματος.
- Αν χρειάζεται τροποποίηση κανονισμού, περάστε το θέμα από γενική συνέλευση. Θυμηθείτε ότι όποια αλλαγή ψηφιστεί, ισχύει μετά από 12 μήνες, όχι αμέσως.
- Καταγράψτε τη ρύθμιση στο πρακτικό. Μια σαφής, γραπτή απόφαση αποφεύγει μελλοντικές παρεξηγήσεις μεταξύ γειτόνων.
Σε πολυκατοικίες που έχουν επαγγελματία διαχειριστή ή εταιρεία διαχείρισης —όπως η Proper— αυτό το είδος τροποποίησης συνήθως περνάει πιο ομαλά, γιατί κάποιος έχει ήδη φροντίσει η πρόσκληση και το πρακτικό της συνέλευσης να είναι σωστά διατυπωμένα.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί ο κανονισμός της πολυκατοικίας να απαγορεύσει εντελώς τον σκύλο ή τη γάτα μου;
Κατά κανόνα όχι. Το άρθρο 15 του Ν. 4830/2021 ορίζει ότι ο κανονισμός δεν μπορεί να απαγορεύσει τη διατήρηση σκύλου ή γάτας στο διαμέρισμα, εφόσον τηρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις. Ακόμη κι αν ο κανονισμός έχει ρητή απαγορευτική διάταξη, ο νόμος εγγυάται δικαίωμα διατήρησης έως τριών τέτοιων ζώων ανά διαμέρισμα.
Πόσα κατοικίδια επιτρέπεται να έχω σε διαμέρισμα πολυκατοικίας;
Αν ο κανονισμός σιωπά ή επιτρέπει ζώα, δεν υπάρχει ρητός αριθμητικός περιορισμός εκ του νόμου, πέραν των κανόνων ευζωίας και υγιεινής. Αν όμως ο κανονισμός θέτει όριο επειδή κατά τα λοιπά θα απαγόρευε τα ζώα, το όριο αυτό δεν μπορεί να είναι μικρότερο από τρία σκύλους ή γάτες ανά διαμέρισμα.
Χρειάζομαι λουρί για τον σκύλο μου στον διάδρομο ή στο ασανσέρ της πολυκατοικίας;
Ο νόμος επιβάλλει γενική υποχρέωση το ζώο να κρατείται δεμένο με λουρί όταν κυκλοφορεί εκτός κατοικίας, κάτι που καλύπτει και τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Πολλοί κανονισμοί το εξειδικεύουν ρητά, κάτι απολύτως νόμιμο.
Ισχύει άμεσα μια νέα απαγορευτική ή περιοριστική διάταξη που ψηφίζει η γενική συνέλευση για τα κατοικίδια;
Όχι. Κάθε τροποποίηση του κανονισμού που αφορά ζώα συντροφιάς αρχίζει να ισχύει μόνο μετά την παρέλευση δώδεκα μηνών από την ψήφισή της, ώστε οι ήδη διαμένοντες με κατοικίδιο να έχουν χρόνο προσαρμογής.
Υπάρχει επίσημος κατάλογος «επικίνδυνων φυλών» σκύλων στην Ελλάδα;
Όχι, δεν υπάρχει εθνικός κατάλογος απαγορευμένων φυλών στην ελληνική νομοθεσία. Ο νόμος ορίζει το «επικίνδυνο ζώο συντροφιάς» με βάση τη συμπεριφορά του — απρόκλητη επιθετικότητα ή ανίατη μεταδοτική νόσος — και όχι τη φυλή, με τον χαρακτηρισμό να γίνεται κατά περίπτωση από αρμόδια επιτροπή.
Μπορεί ο κανονισμός να απαιτεί το ζώο να μην κυκλοφορεί ασυνόδευτο στους κοινόχρηστους χώρους ή να ρυθμίζει την καθαριότητα;
Ναι. Ο νόμος αφήνει στον κανονισμό τη ρύθμιση της καθαριότητας των κοινόχρηστων χώρων, των ωρών κοινής ησυχίας και πρακτικών κανόνων συνύπαρξης, αρκεί αυτοί να μην καταλήγουν σε έμμεση πλήρη απαγόρευση της διατήρησης κατοικιδίου.
Πηγές και διατάξεις
Νόμος 4830/2021 - ΦΕΚ 169/Α/18-9-2021 (Κωδικοποιημένος) — πλήρες κείμενο του νόμου, e-nomothesia.gr.
Νόμος υπ' αριθμ. 4830 / ΦΕΚ Α 169 / 18.09.2021 — dsanet.gr.
Νόμος 4830/2021 (Κωδικοποιημένος) — kodiko.gr.
Άρθρο 5 - Νόμος 4039/2012 - Υποχρεώσεις ιδιοκτητών δεσποζόμενου ζώου συντροφιάς — Lawspot.
Νόμος 604/1977 - ΦΕΚ 163/Α/13-6-1977 (Κωδικοποιημένος) — για ενημέρωση: αφορά ίδρυση/λειτουργία κτηνιατρικών κλινικών, όχι επικίνδυνες φυλές.
Κατοικίδια ζώα σε πολυκατοικίες και μονοκατοικίες — Δικηγορικό Γραφείο Ευγενία Φωτοπούλου.
