Ο νόμος της πολυκατοικίας και ο κανονισμός: τι ισχύει με και χωρίς

1. Το πλαίσιο σε τρεις γραμμές

Η πολυκατοικία είναι νομικά μια περίεργη κατασκευή: κάθε διαμέρισμα ανήκει αποκλειστικά σε κάποιον, ενώ το οικόπεδο, τα θεμέλια, η ταράτσα και το κλιμακοστάσιο ανήκουν σε όλους μαζί, χωρίς να μπορεί κανείς να ζητήσει το «κομμάτι» του. Αυτό λέγεται οριζόντια ιδιοκτησία και στηρίζεται σε τρία κείμενα:

• Ν. 3741/1929 «Περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους». Δεκαπέντε άρθρα, σε καθαρεύουσα, σε πλήρη ισχύ. Ορίζει ποια μέρη είναι κοινά, πώς μοιράζονται οι δαπάνες, τι μπορεί να κάνει ο κανονισμός, πώς ορίζεται διαχειριστής.
• Αστικός Κώδικας, άρθρα 1002 και 1117. Αναγνωρίζουν τη χωριστή κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα και την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη, παραπέμποντας στον ν. 3741/1929.
• Αστικός Κώδικας, άρθρα 785 επ. («κοινωνία»). Ό,τι δεν ρυθμίζει ο νόμος του 1929 ή ο κανονισμός, το καλύπτουν οι γενικοί κανόνες για το πώς διοικείται ένα κοινό πράγμα.

Για κτήρια σε ενιαίο οικόπεδο (π.χ. συγκρότημα μεζονετών) ισχύει και το ΝΔ 1024/1971 για την κάθετη ιδιοκτησία, με την ίδια λογική.

2. Τι είναι ο κανονισμός

Ο νόμος του 1929 είναι σκόπιμα λιτός. Αντί να ρυθμίσει ο ίδιος πώς θα παίρνονται οι αποφάσεις, δίνει στους συνιδιοκτήτες το δικαίωμα να το συμφωνήσουν μεταξύ τους — και αυτή η συμφωνία είναι ο κανονισμός της πολυκατοικίας.

Από αυτά τα δύο άρθρα προκύπτουν τα τέσσερα βασικά χαρακτηριστικά του κανονισμού:

1. Είναι σύμβαση, όχι νόμος. Δεσμεύει επειδή συμφωνήθηκε.
2. Θέλει τη συναίνεση όλων για να καταρτιστεί. Στην πράξη τον συντάσσει ο κατασκευαστής πριν πουλήσει το πρώτο διαμέρισμα, και κάθε αγοραστής τον αποδέχεται με το συμβόλαιό του.
3. Έχει συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο ή το κτηματολογικό γραφείο. Χωρίς μεταγραφή δεν δεσμεύει τους μελλοντικούς αγοραστές.
4. Δεσμεύει τους «ειδικούς διαδόχους» — δηλαδή όποιον αγοράσει αργότερα, ακόμα κι αν δεν τον διάβασε ποτέ. Και έμμεσα τους ενοικιαστές, μέσω του ιδιοκτήτη τους.

Πού τον βρίσκετε

Συνήθως είναι ενσωματωμένος ή προσαρτημένος στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, το συμβόλαιο που «έκοψε» το κτήριο σε διαμερίσματα. Το δικό σας συμβόλαιο αγοράς παραπέμπει σε αυτή με αριθμό και συμβολαιογράφο. Αν δεν έχετε αντίγραφο, ζητήστε το από τον συμβολαιογράφο, από τον διαχειριστή, ή από το υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο με τον αριθμό μεταγραφής.

3. Τι ρυθμίζει — και τι δεν μπορεί

Ένας τυπικός κανονισμός περιέχει:

• Τον πίνακα χιλιοστών (συνιδιοκτησίας, γενικών δαπανών, ανελκυστήρα, θέρμανσης) — δείτε τον οδηγό για τα κοινόχρηστα.
• Πώς συγκαλείται η γενική συνέλευση, με ποια απαρτία και ποιες πλειοψηφίες ανά είδος απόφασης.
• Πώς ορίζεται ο διαχειριστής, τη θητεία του, τις αρμοδιότητες και την αμοιβή ή απαλλαγή του.
• Περιορισμούς χρήσης: απαγόρευση επαγγελματικής χρήσης, θορυβωδών δραστηριοτήτων, αλλαγών στην όψη (τέντες, κάγκελα, κλιματιστικά).
• Ποιος συντηρεί τι, τι γίνεται με την ταράτσα, τον ακάλυπτο, την πυλωτή, τις θέσεις στάθμευσης.
• Συχνά: πρόβλεψη αποθεματικού, κυρώσεις για καθυστερήσεις, διαδικασία για οφειλέτες.

Τι δεν μπορεί να κάνει

Ο κανονισμός είναι σύμβαση και υποχωρεί μπροστά σε διατάξεις αναγκαστικού δικαίου — κανόνες που ο νομοθέτης δεν επιτρέπει να παρακαμφθούν με συμφωνία. Ένα γνωστό παράδειγμα: η νομοθεσία για τα ζώα συντροφιάς (ν. 4830/2021) επιτρέπει τη διατήρησή τους σε διαμερίσματα υπό όρους, και όρος κανονισμού που τα απαγορεύει γενικά δεν εφαρμόζεται. Αντίστοιχα, ο κανονισμός δεν μπορεί να στερήσει από συνιδιοκτήτη το δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο, ούτε να επιβάλει «ποινές» που δεν έχουν συμβατικό χαρακτήρα.

4. Τι ισχύει χωρίς κανονισμό

Πολλές παλιές πολυκατοικίες, και αρκετές μικρές, δεν έχουν κανονισμό — ή έχουν έναν τόσο γενικό που δεν απαντά σε τίποτα. Τότε ο νόμος του 1929 παρέχει ένα «προεπιλεγμένο» καθεστώς, και για τα υπόλοιπα ισχύει ο Αστικός Κώδικας:

Το πρακτικό πρόβλημα χωρίς κανονισμό δεν είναι ότι λείπουν κανόνες — είναι ότι δεν υπάρχει μηχανισμός να ληφθούν αποφάσεις με λιγότερο από ομοφωνία για τα σοβαρά θέματα, ούτε τυπική διαδικασία συνέλευσης. Κάθε διαφωνία τείνει να καταλήγει στο Ειρηνοδικείο ή στο Μονομελές Πρωτοδικείο.

5. Πώς τροποποιείται

Το άρθρο 13 είναι σαφές: όχι μόνο η κατάρτιση αλλά και κάθε μεταβολή των αμοιβαίων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή. Και αφού η αρχική συμφωνία θέλει τη συναίνεση όλων, το ίδιο ισχύει και για την αλλαγή της.

Ορισμένοι κανονισμοί προβλέπουν οι ίδιοι ότι επιμέρους όροι τους (π.χ. ο τρόπος σύγκλησης της συνέλευσης) μπορούν να αλλάξουν με αυξημένη πλειοψηφία. Ακόμα και τότε, για να δεσμεύει η αλλαγή τους μελλοντικούς αγοραστές, πρέπει να πάρει συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί — αλλιώς μένει εσωτερική συμφωνία των σημερινών ιδιοκτητών.

6. Έξι ερωτήσεις για τον δικό σας κανονισμό

Αν δεν έχετε διαβάσει ποτέ τον κανονισμό σας, αυτές είναι οι έξι απαντήσεις που αξίζει να βρείτε — καλύπτουν το 90% των διαφωνιών που προκύπτουν σε μια πολυκατοικία:

1. Ποια είναι η απαρτία της συνέλευσης στην πρώτη και στην επαναληπτική σύγκληση;
2. Ποια πλειοψηφία χρειάζεται για συνήθεις δαπάνες, ποια για μεγάλες επισκευές, και τι απαιτεί ομοφωνία;
3. Πώς ορίζεται ο διαχειριστής, για πόσο, και τι αμοιβή ή απαλλαγή δικαιούται;
4. Πώς κατανέμονται θέρμανση και ανελκυστήρας — υπάρχει ξεχωριστός πίνακας ή μελέτη;
5. Τι χρήσεις απαγορεύονται στα διαμερίσματα και τι αλλαγές στην όψη του κτηρίου;
6. Προβλέπεται αποθεματικό και διαδικασία για οφειλέτες;

Συχνές ερωτήσεις

Πηγές και διατάξεις