Πρακτικό συνέλευσης: πώς γράφεται σωστά (με υπόδειγμα)
Ένα πρακτικό δεν είναι τυπικό χαρτί· είναι η μόνη απόδειξη ότι μια απόφαση της πολυκατοικίας πάρθηκε νόμιμα. Δείτε τι πρέπει να περιέχει και πάρτε ένα πλήρες υπόδειγμα έτοιμο προς χρήση.
1. Γιατί χρειάζεται ένα σωστό πρακτικό
Το πρακτικό της γενικής συνέλευσης δεν είναι ένα τυπικό χαρτί που μένει σε ένα συρτάρι. Είναι το μόνο έγγραφο που αποδεικνύει ότι μια απόφαση της πολυκατοικίας —ας πούμε, η ανάθεση μιας επισκευής ή η αλλαγή διαχειριστή— πάρθηκε νόμιμα. Αν κάποιος ιδιοκτήτης αμφισβητήσει αργότερα μια απόφαση, το πρώτο πράγμα που θα ζητηθεί είναι το πρακτικό: ποιος ήταν παρών, με πόσα χιλιοστά, και πώς ψήφισε ο καθένας.
Ο Ν. 3741/1929 καθιερώνει το δικαίωμα αλλά και την υποχρέωση κάθε ιδιοκτήτη ορόφου ή διαμερίσματος να συμμετέχει στη διαχείριση των κοινοχρήστων μέσω γενικής συνέλευσης. Αυτή είναι η γενική νομική βάση πάνω στην οποία στηρίζεται όλη η λειτουργία της πολυκατοικίας, άρα και η ανάγκη να τεκμηριώνεται εγγράφως κάθε απόφασή της.
Ν. 3741/1929, άρθρο 7.Δεν υπάρχει ένας ενιαίος, υποχρεωτικός από τον νόμο τύπος πρακτικού· κάθε πολυκατοικία μπορεί να το γράφει με τον δικό της τρόπο. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι «ό,τι γραφτεί κάνει». Το πρακτικό πρέπει να αποδεικνύει με σαφήνεια δύο πράγματα: ότι υπήρχε απαρτία τη στιγμή που ελήφθη κάθε απόφαση, και ότι η απόφαση πέρασε με το ποσοστό πλειοψηφίας που απαιτείται για το συγκεκριμένο θέμα. Αν λείπει έστω ένα από τα δύο, η απόφαση μένει εκτεθειμένη σε αμφισβήτηση. Για μια πιο αναλυτική εικόνα της ίδιας της συνέλευσης —πρόσκληση, απαρτία, πλειοψηφίες— δείτε τον οδηγό Γενική συνέλευση πολυκατοικίας.
2. Παρόντες, εξουσιοδοτήσεις και χιλιοστά
Το πρώτο πράγμα που καταγράφει ένα πρακτικό δεν είναι «ποιοι ήρθαν», αλλά «πόσα χιλιοστά εκπροσωπήθηκαν». Η διαφορά είναι κρίσιμη, γιατί στην πολυκατοικία δεν ισχύει η λογική «ένα άτομο - μία ψήφος».
Κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου επί των κοινών μερών του κτιρίου, κατ' αναλογία του μεριδίου του. Αυτό το μερίδιο εκφράζεται σε χιλιοστά και είναι το μέτρο βάσει του οποίου μετριέται η ψήφος κάθε ιδιοκτήτη σε μια απόφαση.
Αστικός Κώδικας, άρθρο 1117 (σε συνδυασμό με άρθρο 1002).Η ψήφος δεν μετριέται σε άτομα, μετριέται σε χιλιοστά. Γι' αυτό κάθε γραμμή του πίνακα παρόντων πρέπει να έχει δίπλα στο όνομα τα χιλιοστά του διαμερίσματος, όχι μόνο μια υπογραφή.
Όποιος δεν μπορεί να παραστεί αυτοπροσώπως, συνήθως μπορεί να εκπροσωπηθεί με γραπτή εξουσιοδότηση σε άλλον ιδιοκτήτη ή τρίτο πρόσωπο. Η εξουσιοδότηση πρέπει να προσκομίζεται εγγράφως και καλό είναι να επισυνάπτεται στο πρακτικό, ώστε να μπορεί να ελεγχθεί αργότερα ποιος ψήφισε για λογαριασμό ποιου. Ένα σημείο που αξίζει προσοχή: δεν εντοπίστηκε κάποιο ενιαίο όριο στον νόμο για το πόσες εξουσιοδοτήσεις μπορεί να κρατά ταυτόχρονα ένα μόνο πρόσωπο σε μια συνέλευση· το ζήτημα ρυθμίζεται συνήθως από τον κανονισμό της συγκεκριμένης πολυκατοικίας, οπότε πριν τη συνέλευση αξίζει να ελέγχεται το ακριβές κείμενο του κανονισμού σας. Δείτε πώς υπολογίζονται τα χιλιοστά στον οδηγό Τι είναι τα κοινόχρηστα και πώς υπολογίζονται.
Το πιο συνηθισμένο λάθος σε ένα πρακτικό είναι να καταγράφεται απλώς λίστα ονομάτων με υπογραφές, χωρίς τα αντίστοιχα χιλιοστά δίπλα σε κάθε όνομα. Χωρίς αυτόν τον αριθμό, κανείς δεν μπορεί να ελέγξει εκ των υστέρων αν υπήρχε πράγματι απαρτία ή αν μια απόφαση πέρασε με τη σωστή πλειοψηφία.
3. Πώς διαπιστώνεται η απαρτία
Η απαρτία είναι το ελάχιστο ποσοστό χιλιοστών που πρέπει να είναι παρόν ή εκπροσωπούμενο για να μπορεί η συνέλευση να πάρει έγκυρες αποφάσεις. Εδώ χρειάζεται προσοχή, γιατί δεν υπάρχει ένα ενιαίο ποσοστό που να ισχύει με νόμο για όλες τις πολυκατοικίες· το όριο απαρτίας ανά συνεδρίαση (πρώτη, επαναληπτική κ.λπ.) καθορίζεται συνήθως από τον κανονισμό της συγκεκριμένης πολυκατοικίας.
Πριν γράψετε τη φράση «διαπιστώνεται απαρτία» στο πρακτικό, ανοίξτε τον κανονισμό της πολυκατοικίας σας και βρείτε το συγκεκριμένο άρθρο που ορίζει το ποσοστό απαρτίας για τη συνεδρίαση που κάνετε. Γράψτε στο πρακτικό τον αριθμό του άρθρου, όχι μόνο το συμπέρασμα — έτσι η διαπίστωση απαρτίας μπορεί να ελεγχθεί από οποιονδήποτε αργότερα.
Είναι συνηθισμένο μια πολυκατοικία να προβλέπει διαφορετικό (συνήθως χαμηλότερο) όριο απαρτίας για μια επαναληπτική συνέλευση, αν η πρώτη δεν συγκέντρωσε το απαιτούμενο ποσοστό. Και πάλι όμως, τα ακριβή ποσοστά διαφέρουν από κτίριο σε κτίριο ανάλογα με τον κανονισμό, γι' αυτό στο πρακτικό πρέπει πάντα να αναγράφεται ρητά ποιο άρθρο του κανονισμού εφαρμόστηκε και ποιο ήταν το αποτέλεσμα (πόσα χιλιοστά παρέστησαν επί συνόλου 1.000 ‰). Περισσότερα για τη διαδικασία σύγκλισης και τα όρια απαρτίας θα βρείτε στην ενότητα απαρτία του οδηγού για τη γενική συνέλευση.
4. Κάθε θέμα ξεχωριστά: συζήτηση και ψηφοφορία
Ένα καλογραμμένο πρακτικό δεν αντιμετωπίζει την ημερήσια διάταξη σαν ενιαίο πακέτο. Κάθε θέμα ψηφίζεται —και καταγράφεται— ξεχωριστά, με το δικό του αποτέλεσμα σε χιλιοστά υπέρ, κατά και αποχή, και με αναφορά στην πλειοψηφία που απαιτούνταν γι' αυτό το συγκεκριμένο θέμα.
- Εκλογή προεδρείου. Στην αρχή της συνεδρίασης εκλέγονται, συνήθως με πλειοψηφία των παρόντων, ο πρόεδρος που θα διευθύνει τη συζήτηση και ο γραμματέας που θα τηρήσει το πρακτικό.
- Διαπίστωση απαρτίας. Καταγράφεται το σύνολο των χιλιοστών που παρίστανται ή εκπροσωπούνται, με παραπομπή στο άρθρο του κανονισμού που ορίζει το απαιτούμενο ποσοστό.
- Συζήτηση ανά θέμα. Για κάθε θέμα της ημερήσιας διάταξης καταγράφεται περιληπτικά τι συζητήθηκε.
- Ψηφοφορία ανά θέμα. Το αποτέλεσμα γράφεται σε χιλιοστά: υπέρ, κατά, αποχή/λευκό — ποτέ ως απλός αριθμός ατόμων.
- Καταγραφή απόφασης. Σημειώνεται η απαιτούμενη πλειοψηφία για το συγκεκριμένο θέμα και αν τελικά η πρόταση εγκρίθηκε ή απορρίφθηκε.
Ο κανονισμός πολυκατοικίας έχει ισχύ σύμβασης μεταξύ των συνιδιοκτητών. Γι' αυτό, κατά κανόνα, η τροποποίησή του απαιτεί ομοφωνία —δηλαδή το 100% των χιλιοστών— ενώ οι συνήθεις αποφάσεις διαχείρισης λαμβάνονται με την πλειοψηφία παρόντων/εκπροσωπούμενων χιλιοστών που ορίζει ο ίδιος ο κανονισμός για κάθε κατηγορία θέματος.
Κανονισμός πολυκατοικίας ως σύμβαση συνιδιοκτητών.Αν το θέμα αφορά αλλαγή του ίδιου του κανονισμού —π.χ. αλλαγή στον τρόπο κατανομής μιας δαπάνης— λογικά θα χρειαστεί ομοφωνία, όχι απλή πλειοψηφία. Δείτε αναλυτικά πώς τεκμαίρεται αυτό στην ενότητα τροποποίηση του κανονισμού, καθώς και τις συνήθεις πλειοψηφίες ανά τύπο απόφασης στην ενότητα πλειοψηφίες του οδηγού για τη γενική συνέλευση.
Στα μέσα του 2026 βρίσκεται σε δημόσια συζήτηση ένα σχέδιο νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας Πολυκατοικιών, που φέρεται να προτείνει απλή πλειοψηφία 51% για περισσότερα ζητήματα διαχείρισης (π.χ. επείγουσες επισκευές, ενεργειακή αναβάθμιση). Μέχρι στιγμής παραμένει σχέδιο υπό διαβούλευση και δεν έχει ψηφιστεί σε νόμο, οπότε το πρακτικό σας πρέπει να εφαρμόζει το ισχύον καθεστώς του κανονισμού σας, όχι μια πρόταση που δεν έχει ακόμη θεσμοθετηθεί.
5. Υπογραφές, φύλαξη και κοινοποίηση
Καθιερωμένη πρακτική είναι το πρακτικό να υπογράφεται από τον πρόεδρο και τον γραμματέα της συνεδρίασης που εκλέχθηκαν στην αρχή. Αρκετοί κανονισμοί προβλέπουν επιπλέον και υπογραφή κάποιων ακόμη παρόντων ιδιοκτητών ή του διαχειριστή — γι' αυτό αξίζει να ελέγξετε τι ορίζει ο δικός σας κανονισμός.
Δεν επιβεβαιώθηκε από επίσημη νομοθετική πηγή αν η παράλειψη υπογραφής από όλους τους παρόντες επηρεάζει ή όχι το κύρος μιας απόφασης. Μην το αντιμετωπίζετε ως δεδομένο προς τη μία ή την άλλη κατεύθυνση· η ασφαλέστερη πρακτική παραμένει να υπογράφουν όσοι προβλέπει ο κανονισμός σας, γιατί οι υπογραφές είναι αυτές που προσδίδουν αποδεικτική βαρύτητα στο πρακτικό.
Μετά την υπογραφή, το πρακτικό καταχωρείται στο βιβλίο πρακτικών της πολυκατοικίας —έντυπο ή ηλεκτρονικό, όποιο προβλέπεται— και φυλάσσεται από τον διαχειριστή μαζί με τις εξουσιοδοτήσεις που κατατέθηκαν. Καλή πρακτική είναι να στέλνεται αντίγραφο σε όλους τους ιδιοκτήτες, ώστε όποιος απουσίασε να γνωρίζει τι αποφασίστηκε και να μπορεί, αν το κρίνει σκόπιμο, να ασκήσει τα δικαιώματά του εγκαίρως. Τι περιλαμβάνει η τακτική λογοδοσία του διαχειριστή, όπου συχνά αναφέρονται και τα πρακτικά της χρονιάς, μπορείτε να δείτε στην ενότητα λογοδοσία του οδηγού για τον διαχειριστή. Αν μια απόφαση σας φαίνεται προβληματική παρά τη σωστή καταγραφή, υπάρχει και ο δρόμος της ακύρωσης απόφασης γενικής συνέλευσης.
6. Πλήρες υπόδειγμα πρακτικού
Παρακάτω δίνεται ένα πλήρες υπόδειγμα, έτοιμο να συμπληρωθεί με τα στοιχεία της δικής σας πολυκατοικίας. Κρατήστε το ίδιο σκελετό ακόμα κι αν αλλάξετε τη διατύπωση: ημερομηνία/τόπος/πρόσκληση, πίνακας παρόντων με χιλιοστά, διαπίστωση απαρτίας με παραπομπή στον κανονισμό, ψηφοφορία ανά θέμα, υπογραφές.
- Ημερομηνία, ώρα και τόπος συνεδρίασης, και αν ήταν τακτική ή έκτακτη
- Στοιχεία της πρόσκλησης (ποιος την έστειλε, πότε, με ποιον τρόπο κοινοποιήθηκε) και η ημερήσια διάταξη
- Πίνακας παρόντων/εκπροσωπούμενων με διαμέρισμα, όνομα, χιλιοστά και αν παρέστησαν αυτοπροσώπως ή δι' αντιπροσώπου
- Σύνολο χιλιοστών κτιρίου και σύνολο παρόντων/εκπροσωπούμενων χιλιοστών
- Ρητή διαπίστωση απαρτίας με παραπομπή στο άρθρο του κανονισμού
- Εκλογή προέδρου και γραμματέα συνεδρίασης
- Κάθε θέμα ξεχωριστά, με αποτέλεσμα ψηφοφορίας σε χιλιοστά (υπέρ/κατά/αποχή) και την απαιτούμενη πλειοψηφία
- Ώρα λήξης, υπογραφές προέδρου και γραμματέα
Στοιχεία συνεδρίασης
ΠΡΑΚΤΙΚΟ ΓΕΝΙΚΗΣ ΣΥΝΕΛΕΥΣΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
Οδός/αριθμός: ____________________, Πόλη: ____________________
Σήμερα, ___ /___ /______, ημέρα ____________ και ώρα ______, στον χώρο ____________________ (ή μέσω τηλεδιάσκεψης, εφόσον το προβλέπει ο κανονισμός), συνήλθαν σε [Τακτική / Έκτακτη] Γενική Συνέλευση οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας επί της οδού ____________________, ύστερα από πρόσκληση του διαχειριστή/της διαχειρίστριας κ. ____________________ με ημερομηνία ___ /___ /______, η οποία κοινοποιήθηκε σε όλους τους ιδιοκτήτες (ανάρτηση / email / έγγραφη επίδοση), με την ακόλουθη Ημερήσια Διάταξη:
1. ____________________
2. ____________________
3. ____________________
Παρόντες και εκπροσωπούμενοι
| Α/Α | Διαμέρισμα / Όροφος | Ονοματεπώνυμο ιδιοκτήτη | Χιλιοστά | Αυτοπροσώπως / Δι' αντιπροσώπου | Αντιπρόσωπος (αν υπάρχει εξουσιοδότηση) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ____ | ____________________ | _____ ‰ | ____________ | ____________________ |
| 2 | ____ | ____________________ | _____ ‰ | ____________ | ____________________ |
| (συνεχίζεται για όλα τα διαμερίσματα) | |||||
| Σύνολο χιλιοστών κτιρίου | 1.000 ‰ | ||||
| Σύνολο παρόντων/εκπροσωπούμενων | _____ ‰ | ||||
Οι εξουσιοδοτήσεις/πληρεξούσια προσκομίστηκαν εγγράφως και επισυνάπτονται στο παρόν πρακτικό ως αναπόσπαστο μέρος του.
Διαπίστωση απαρτίας
Σύμφωνα με το άρθρο ___ του Κανονισμού της πολυκατοικίας, απαιτείται απαρτία _____ % των χιλιοστών. Δεδομένου ότι παρίστανται/εκπροσωπούνται _____ ‰ επί συνόλου 1.000 ‰, διαπιστώνεται ότι υπάρχει / δεν υπάρχει απαρτία και η συνέλευση κηρύσσεται σε νόμιμη λειτουργία. [Σε περίπτωση έλλειψης απαρτίας: η συνέλευση αναβάλλεται και ορίζεται επαναληπτική για ___ /___ /______, ώρα ______, στον ίδιο τόπο, με το ίδιο θέμα, σύμφωνα με το άρθρο ___ του Κανονισμού.]
Εκλογή προεδρείου
Με πλειοψηφία των παρόντων εκλέγονται: Πρόεδρος συνεδρίασης κ. ____________________, Γραμματέας συνεδρίασης (τηρεί το πρακτικό) κ. ____________________.
Συζήτηση και ψηφοφορία ανά θέμα
Θέμα 1ο: ____________________
Συνοπτική περιγραφή συζήτησης: ____________________
Αποτέλεσμα ψηφοφορίας (σε χιλιοστά): Υπέρ _____ ‰ | Κατά _____ ‰ | Αποχή/Λευκό _____ ‰
Απαιτούμενη πλειοψηφία (βάσει Κανονισμού/νόμου): _____ % — Απόφαση: ΕΓΚΡΙΝΕΤΑΙ / ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΤΑΙ.
Θέμα 2ο: ____________________ (ίδια δομή: συζήτηση, ψηφοφορία σε χιλιοστά υπέρ/κατά/αποχή, απαιτούμενη πλειοψηφία, απόφαση)
Θέμα 3ο: ____________________ (ίδια δομή)
Μη υπαρχόντων άλλων θεμάτων προς συζήτηση, η συνεδρίαση λύεται στις ______ ώρα.
Υπογραφές
Το παρόν πρακτικό αναγνώστηκε, επικυρώθηκε και υπογράφεται ως ακολούθως:
Ο/Η Πρόεδρος της συνέλευσης: ____________________ (ονοματεπώνυμο, υπογραφή)
Ο/Η Γραμματέας της συνέλευσης: ____________________ (ονοματεπώνυμο, υπογραφή)
[Προαιρετικά, ανάλογα με τον κανονισμό: υπογραφές λοιπών παρόντων ιδιοκτητών ή του διαχειριστή]
Το πρακτικό καταχωρείται στο βιβλίο πρακτικών της πολυκατοικίας (έντυπο ή ηλεκτρονικό, αν προβλέπεται) και φυλάσσεται από τον διαχειριστή. Αντίγραφο κοινοποιείται σε όλους τους ιδιοκτήτες. Αν θέλετε πρότυπο και για την ίδια την πρόσκληση που προηγείται της συνέλευσης, δείτε τον οδηγό Πρόσκληση σε γενική συνέλευση: πώς γράφεται σωστά.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιος υπογράφει το πρακτικό της γενικής συνέλευσης πολυκατοικίας;
Καθιερωμένη πρακτική είναι να υπογράφουν ο πρόεδρος και ο γραμματέας που εκλέγονται στην αρχή της συνεδρίασης, ενώ αρκετοί κανονισμοί προβλέπουν και υπογραφή επιπλέον παρόντων. Το ποιοι ακριβώς πρέπει να υπογράφουν καθορίζεται συνήθως από τον κανονισμό της συγκεκριμένης πολυκατοικίας.
Τι γίνεται αν δεν επιτευχθεί απαρτία στην πρώτη συνέλευση;
Κατά κανόνα ορίζεται επαναληπτική συνέλευση, συνήθως με χαμηλότερο όριο απαρτίας απ' ό,τι στην πρώτη, σύμφωνα με όσα προβλέπει το άρθρο περί απαρτίας του κανονισμού της πολυκατοικίας — τα ακριβή ποσοστά διαφέρουν από κτίριο σε κτίριο.
Πόσες εξουσιοδοτήσεις μπορεί να κατέχει ένα άτομο σε μια συνέλευση;
Δεν εντοπίστηκε ενιαίος νομοθετικός περιορισμός σε επίπεδο γενικού νόμου· το ζήτημα ρυθμίζεται συνήθως από τον κανονισμό της κάθε πολυκατοικίας, οπότε πρέπει να ελέγχεται το συγκεκριμένο κείμενο του κανονισμού πριν τη συνέλευση.
Χρειάζεται ομοφωνία για να αλλάξει ο κανονισμός της πολυκατοικίας;
Ναι, κατά κανόνα η τροποποίηση του κανονισμού απαιτεί ομόφωνη απόφαση (100% των χιλιοστών) των συνιδιοκτητών, επειδή ο κανονισμός έχει ισχύ σύμβασης μεταξύ τους.
Πώς μετριέται η ψήφος σε μια απόφαση της συνέλευσης — ανά διαμέρισμα ή ανά χιλιοστά;
Η ψήφος σταθμίζεται με βάση τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας κάθε διαμερίσματος επί των κοινοχρήστων, όχι με λογική «ένα άτομο - μία ψήφος». Γι' αυτό το πρακτικό πρέπει να καταγράφει το αποτέλεσμα κάθε ψηφοφορίας σε χιλιοστά υπέρ/κατά/αποχή.
Θα αλλάξουν σύντομα οι κανόνες πλειοψηφίας στις πολυκατοικίες;
Υπάρχει, από τα μέσα του 2026, ένα δημόσια συζητούμενο σχέδιο νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας Πολυκατοικιών που προτείνει καθιέρωση απλής πλειοψηφίας 51% για περισσότερα ζητήματα διαχείρισης, αλλά δεν έχει ακόμη ψηφιστεί σε νόμο — το ισχύον καθεστώς παραμένει αυτό του κανονισμού κάθε κτιρίου.
Πηγές και διατάξεις
Νόμος 3741/1929 - Νομοθεσία | Lawspot — το πλήρες κείμενο του νόμου περί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους.
Νόμος 3741/1929 - ΦΕΚ 4/Α/9-1-1929 (Κωδικοποιημένος) | e-nomothesia.gr — κωδικοποιημένη έκδοση του νόμου.
Άρθρο 1002 - Αστικός Κώδικας - Ιδιοκτησία ορόφου | Lawspot — η νομική βάση της οροφοκτησίας.
Πλειοψηφίες στις αποφάσεις πολυκατοικίας: Πότε απαιτείται πάνω από 50% και πότε 100%; | Polikatikia.gr — πότε χρειάζεται απλή πλειοψηφία και πότε ομοφωνία.
Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας στις πολυκατοικίες: Αλλαγές σε κοινόχρηστα, διαμερίσματα, λήψη αποφάσεων | Aftodioikisi.gr — δημοσίευμα για το υπό διαβούλευση σχέδιο νέου κώδικα.
Ο Κανονισμός Πολυκατοικίας | nomikosodigos.info — τι ρυθμίζει ο κανονισμός και πώς λειτουργεί ως σύμβαση.
