Προσβασιμότητα ΑΜΕΑ σε πολυκατοικία: ράμπα, ανελκυστήρας, υποχρεώσεις
Σε νέα κτίρια η προσβασιμότητα ΑΜΕΑ είναι υποχρεωτική εκ του νόμου· σε παλιές πολυκατοικίες όμως δεν υπάρχει τέτοια αναδρομική υποχρέωση, μόνο δικαίωμα του ενδιαφερόμενου να τη ζητήσει. Δείτε τι λέει ακριβώς ο νόμος και τι πρέπει να προσέξετε πριν φτάσετε σε συνέλευση.
1. Νέα κτίρια: τι υποχρεώνει ο ΝΟΚ
Αν το κτίριό σας είναι σχετικά καινούργιο, η προσβασιμότητα σε άτομα με αναπηρία δεν είναι θέμα καλής θέλησης - είναι υποχρέωση που μπήκε στη μελέτη από την πρώτη μέρα. Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός όρισε ρητά τι πρέπει να προβλέπει η άδεια δόμησης, ιδίως για κτίρια που δεν είναι καθαρά κατοικίες.
Σε νέα κτίρια, κυρίως μη οικιστικά, επιβάλλεται υποχρεωτική, αυτόνομη και ασφαλή πρόσβαση ατόμων με αναπηρία σε όλους τους εσωτερικούς και εξωτερικούς χώρους, με προσβάσιμους χώρους υγιεινής σε ποσοστό τουλάχιστον 5% και ελάχιστο έναν ανά συγκρότημα.
Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ), άρθρο 26.Για τις νέες κατοικίες και πολυκατοικίες ειδικότερα, ο νόμος δεν πάει τόσο μακριά όσο για ένα κτίριο γραφείων ή κατάστημα: δεν απαιτεί κάθε διαμέρισμα να είναι πλήρως προσβάσιμο. Ζητά όμως να εξασφαλίζεται αυτόνομη και ασφαλής πρόσβαση στους κοινόχρηστους χώρους -είσοδος, κλιμακοστάσιο, ασανσέρ- και «συνθήκες εύκολης μετατρεψιμότητας», δηλαδή το κτίριο να μπορεί μελλοντικά να προσαρμοστεί χωρίς ανατροπή της κατασκευής. Στην πράξη αυτό μεταφράζεται σε ράμπα ή ελάχιστη κλίση στην είσοδο, πλάτος πόρτας και ασανσέρ που χωράει αναπηρικό αμαξίδιο, και απουσία σκαλοπατιών σε κρίσιμα σημεία της κοινόχρηστης διαδρομής.
2. Παλιές πολυκατοικίες: καμία αναδρομική υποχρέωση, αλλά υπάρχει δικαίωμα
Η πιο συχνή παρανόηση είναι ότι κάθε πολυκατοικία «πρέπει» σήμερα να έχει ράμπα ή ανελκυστήρα προσβάσιμο σε ΑΜΕΑ. Δεν ισχύει. Ο ΝΟΚ δεν εφαρμόζεται αναδρομικά σε κτίρια που χτίστηκαν πριν από αυτόν, άρα μια παλιά πολυκατοικία δεν παραβιάζει τίποτα επειδή δεν έχει διαμορφωθεί για ΑΜΕΑ.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι ο ένοικος ή ιδιοκτήτης με αναπηρία μένει χωρίς επιλογή. Ο ίδιος νόμος που θέτει τους κανόνες για τα νέα κτίρια, δίνει σε ξεχωριστό άρθρο ένα συγκεκριμένο δικαίωμα και για τα παλιά.
Σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια κατοικίας που δεν διασφαλίζουν προσβασιμότητα ΑΜΕΑ, επιτρέπεται η τοποθέτηση ράμπας ή αναβατορίου κατά παρέκκλιση κάθε διάταξης ή κανονισμού -συμπεριλαμβανομένου του κανονισμού της πολυκατοικίας- εφόσον διασφαλίζεται η ασφάλεια των χρηστών και συνταχθεί ή επικαιροποιηθεί η Ταυτότητα Κτιρίου. Τα έξοδα κατασκευής βαρύνουν το ίδιο το ενδιαφερόμενο άτομο.
Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ), άρθρο 27.Ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν μπορεί να λειτουργήσει ως εμπόδιο. Ο νόμος προβλέπει ρητά παρέκκλιση από αυτόν, ακριβώς για αυτή την περίπτωση.
Με απλά λόγια: αν μένετε ή έχετε ιδιοκτησία σε παλιά πολυκατοικία και χρειάζεστε ράμπα στην είσοδο ή αναβατόριο στο κλιμακοστάσιο, το δικαίωμα υπάρχει ακόμη κι αν ο κανονισμός σιωπά ή θα ήταν εμπόδιο σε άλλη περίπτωση. Η προϋπόθεση είναι να μη διακυβεύεται η ασφάλεια του κτιρίου και να τηρηθεί η διαδικασία με την Ταυτότητα Κτιρίου.
3. Μπορεί η συνέλευση να αρνηθεί;
Το επόμενο ερώτημα που προκύπτει σχεδόν πάντα: αν η γενική συνέλευση δεν συμφωνήσει, σταματάει εκεί το θέμα; Η απάντηση, βάσει της υπάρχουσας νομοθεσίας, είναι πως όχι αδικαιολόγητα.
Κάθε οροφοκτήτης έχει τα δικαιώματα κυρίου επί της ιδιοκτησίας του και μπορεί να προβαίνει σε μετατροπές ή προσθήκες στα κοινόχρηστα αδιαίρετα μέρη του κτιρίου, υπό τον όρο ότι η άσκηση αυτού του δικαιώματος δεν βλάπτει τη χρήση των λοιπών ιδιοκτητών ούτε μειώνει την ασφάλειά τους ή του κτιρίου.
Ν. 3741/1929, άρθρο 3.Το άρθρο αυτό δεν αναφέρεται ρητά σε αναπηρία - είναι γενική διάταξη για τα δικαιώματα κάθε συνιδιοκτήτη. Νομικοί όμως το συνδυάζουν με το άρθρο 27 ν. 4067/2012 για να θεμελιώσουν τη θέση ότι, όταν μια παρέμβαση όπως ράμπα ή αναβατόριο δεν βλάπτει τους άλλους, η συνέλευση δεν έχει νόμιμο λόγο να την εμποδίσει. Πρόκειται για συνδυαστική ερμηνεία δύο διατάξεων και όχι για ρητό, αυτούσιο κείμενο νόμου που μιλά ειδικά για ΑΜΕΑ.
Υπάρχει και ένα ευρύτερο πλαίσιο που ενισχύει αυτή την ερμηνεία: με τον ν. 4074/2012 η Ελλάδα κύρωσε τη Διεθνή Σύμβαση του ΟΗΕ για τα Δικαιώματα των Ατόμων με Αναπηρία, θεμελιώνοντας ένα γενικό αντι-διακριτικό πλαίσιο. Δεν πρόκειται για αυτοτελή ελληνική διάταξη με τεχνικό όρο «εύλογες προσαρμογές» ειδικά για πολυκατοικίες, αλλά μια αδικαιολόγητη άρνηση προσαρμογής μπορεί να εξεταστεί υπό το πρίσμα αυτό ως διάκριση λόγω αναπηρίας, με δυνατότητα δικαστικής προσφυγής. Αν μια απόφαση συνέλευσης αρνείται χωρίς αιτιολογία μια τέτοια αίτηση, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να εξετάσει και τη διαδικασία ακύρωσης της απόφασης.
Δεν χρειάζεται ομόφωνη ή καν πλειοψηφική έγκριση της συνέλευσης για να προχωρήσει το άτομο με αναπηρία σε ράμπα ή αναβατόριο με δικά του έξοδα· το άρθρο 27 μιλά ρητά για παρέκκλιση από κανονισμό. Η συνέλευση μπορεί να θέσει όρους σχετικούς με ασφάλεια και αισθητική συμβατή με το κτίριο, όχι να αρνηθεί συνολικά χωρίς λόγο.
4. Ποιος πληρώνει και τι πλειοψηφία χρειάζεται
Ο κανόνας-βάση είναι απλός: όταν η παρέμβαση γίνεται προς όφελος συγκεκριμένου ατόμου με αναπηρία, τα έξοδα κατασκευής τα επωμίζεται το ίδιο, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά. Τα πράγματα αλλάζουν όταν η δαπάνη γίνεται κοινή -για παράδειγμα όταν η πολυκατοικία αποφασίζει να τοποθετήσει μόνιμο ανελκυστήρα από τον οποίο θα ωφεληθούν όλοι οι ένοικοι, όχι μόνο το άτομο που το ζήτησε αρχικά.
Σε αυτή την περίπτωση εφαρμόζονται οι κανόνες πλειοψηφίας του κανονισμού της συγκεκριμένης πολυκατοικίας, όπως και σε κάθε άλλη έκτακτη δαπάνη που κρίνεται βελτίωση ή καινοτόμα παρέμβαση και όχι απλή συντήρηση.
| Τι αποφασίζεται | Ενδεικτική πλειοψηφία |
|---|---|
| Συντήρηση υπάρχοντος ανελκυστήρα | Απλή πλειοψηφία (50%+1) |
| Νέα, μόνιμη εγκατάσταση ανελκυστήρα ή ράμπας ως κοινή δαπάνη | Αυξημένη, ενδεικτικά ~2/3 έως 3/4 χιλιοστών |
Δεν εντοπίστηκε ενιαία, ρητή διάταξη νόμου που να καθορίζει συγκεκριμένο ποσοστό πλειοψηφίας ειδικά για κοινή δαπάνη προσβασιμότητας ΑΜΕΑ. Τα ποσοστά του πίνακα προέρχονται από πρακτικούς οδηγούς, όχι από αυτούσιο νομοθετικό κείμενο, οπότε ελέγξτε πάντα τον συγκεκριμένο κανονισμό της πολυκατοικίας σας πριν προχωρήσετε σε ψηφοφορία.
Αν σκέφτεστε γενικότερη αναβάθμιση και όχι μόνο προσβασιμότητα, αξίζει να δείτε και πότε συμφέρει πραγματικά ένας εκσυγχρονισμός ανελκυστήρα, καθώς πολλές φορές οι δύο ανάγκες συμπίπτουν.
5. Πρακτικά βήματα αν θέλετε να ζητήσετε ράμπα ή ανελκυστήρα
Η διαδικασία δεν χρειάζεται να είναι περίπλοκη, αν ακολουθηθεί με σειρά.
- Μηχανικός. Ζητήστε από μηχανικό να δει τον χώρο και να πει αν είναι τεχνικά εφικτή η ράμπα ή το αναβατόριο, και τι απαιτείται για την Ταυτότητα Κτιρίου.
- Γραπτό αίτημα. Στείλτε γραπτό αίτημα στον διαχειριστή, εξηγώντας τι ζητάτε και ότι τα έξοδα -εφόσον η παρέμβαση είναι ατομική- θα τα καλύψετε εσείς.
- Ενημέρωση συνέλευσης. Το θέμα μπαίνει προς ενημέρωση στη συνέλευση, ώστε να τεθούν τυχόν όροι ασφαλείας ή αισθητικής -όχι για να εγκριθεί ή να απορριφθεί αυθαίρετα.
- Αν η δαπάνη γίνει κοινή. Αν προκύψει πρόταση η δαπάνη να μοιραστεί επειδή ωφελεί όλους, ζητήστε να καταγραφεί ρητά η πλειοψηφία που εφαρμόστηκε στο πρακτικό.
- Σε περίπτωση άρνησης. Αν η συνέλευση αρνηθεί χωρίς τεκμηρίωση βλάβης σε άλλους, συμβουλευτείτε δικηγόρο για πιθανή νομική προσφυγή.
- Μελέτη μηχανικού για εφικτότητα και ασφάλεια
- Σύνταξη ή επικαιροποίηση Ταυτότητας Κτιρίου
- Γραπτό αίτημα προς διαχειριστή/συνέλευση
- Ξεκάθαρη συμφωνία για το ποιος πληρώνει
Το ακριβές αδειοδοτικό καθεστώς -έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή κάτι πιο πλήρες- μπορεί να διαφέρει ανά περίπτωση. Καλό είναι ο μηχανικός σας να το επιβεβαιώσει πριν ξεκινήσουν εργασίες, ακόμη κι αν πρόκειται για απλή ράμπα.
Συχνές ερωτήσεις
Υποχρεούται μια παλιά πολυκατοικία να βάλει ράμπα ή ανελκυστήρα για ΑΜΕΑ;
Όχι αυτόματα - δεν υπάρχει αναδρομική υποχρέωση για υφιστάμενα κτίρια. Ο ΝΟΚ (άρθρο 26 ν. 4067/2012) αφορά κυρίως νέα κτίρια. Αν όμως κάτοικος ή ιδιοκτήτης με αναπηρία το ζητήσει, το άρθρο 27 ν. 4067/2012 του δίνει το δικαίωμα να το κάνει με δική του δαπάνη.
Μπορεί η γενική συνέλευση να αρνηθεί την εγκατάσταση ράμπας από άτομο με αναπηρία;
Όχι αδικαιολόγητα, εφόσον δεν βλάπτεται η χρήση ή η ασφάλεια των άλλων (άρθρο 3 ν. 3741/1929) και τηρούνται οι όροι του άρθρου 27 ν. 4067/2012 -ασφάλεια, Ταυτότητα Κτιρίου, έξοδα του αιτούντος. Αδικαιολόγητη άρνηση μπορεί να θεωρηθεί διάκριση λόγω αναπηρίας υπό το πλαίσιο του ν. 4074/2012 και να προσβληθεί δικαστικά.
Ποιος πληρώνει τη ράμπα αν τη ζητήσει ένα μόνο άτομο με αναπηρία;
Κατά κανόνα τα έξοδα κατασκευής βαρύνουν το ίδιο το ενδιαφερόμενο άτομο (άρθρο 27 ν. 4067/2012), εκτός αν η συνέλευση αποφασίσει διαφορετικά ή η δαπάνη γίνει κοινή με απόφαση των συνιδιοκτητών.
Τι πλειοψηφία χρειάζεται αν οι ιδιοκτήτες αποφασίσουν να μοιραστούν το κόστος;
Εξαρτάται από τον κανονισμό της συγκεκριμένης πολυκατοικίας. Για μόνιμες ή καινοτόμες παρεμβάσεις, όπως νέος ανελκυστήρας, ορισμένες πηγές αναφέρουν ενδεικτικά αυξημένη πλειοψηφία γύρω στα 2/3-3/4 των χιλιοστών, ενώ για απλή συντήρηση υπάρχοντος ανελκυστήρα αρκεί απλή πλειοψηφία 50%+1. Δεν εντοπίστηκε ενιαίο ρητό ποσοστό ειδικά για δαπάνες ΑΜΕΑ, γι' αυτό ελέγχετε πάντα τον συγκεκριμένο κανονισμό.
Ισχύουν τα ίδια για επαγγελματικά ή δημόσιας χρήσης κτίρια;
Όχι· εκεί οι υποχρεώσεις είναι αυστηρότερες και πιο άμεσες, με πρόσφατες ρυθμίσεις να επιβάλλουν σταδιακά υποχρεωτική προσβασιμότητα και σε πολλά υφιστάμενα μη οικιστικά ή δημόσιας χρήσης κτίρια. Για καθαρά οικιστικές πολυκατοικίες ισχύει το ηπιότερο καθεστώς του άρθρου 27 ν. 4067/2012.
Χρειάζεται άδεια δόμησης για την τοποθέτηση ράμπας ΑΜΕΑ σε πολυκατοικία;
Απαιτείται τουλάχιστον σύνταξη ή επικαιροποίηση της Ταυτότητας Κτιρίου, σύμφωνα με το άρθρο 27 ν. 4067/2012. Για το ακριβές αδειοδοτικό καθεστώς -έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή πλήρης άδεια- συνιστάται έλεγχος με μηχανικό, καθώς μπορεί να διαφέρει ανά περίπτωση.
Πηγές και διατάξεις
Νόμος 4067/2012 (ΝΟΚ) - Κωδικοποιημένος - το πλήρες κείμενο του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.
Άρθρο 26, Ν. 4067/2012 - ειδικές ρυθμίσεις προσβασιμότητας ΑΜΕΑ σε νέα κτίρια.
Άρθρο 27, Ν. 4067/2012 - δικαίωμα τοποθέτησης ράμπας ή αναβατορίου σε υφιστάμενα κτίρια κατοικίας.
Άρθρο 3, Ν. 3741/1929 - δικαιώματα οροφοκτήτη επί κοινόχρηστων μερών.
Προσβασιμότητα ΑμΕΑ: Οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών κτιρίων - πρακτική επισκόπηση των υποχρεώσεων.
Πλειοψηφίες στις αποφάσεις πολυκατοικίας - πότε χρειάζεται πάνω από 50% και πότε 100%.
