Πώς αλλάζουν τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας
Η αλλαγή στα χιλιοστά συνιδιοκτησίας μοιάζει με τεχνική λεπτομέρεια, αλλά στην πραγματικότητα ξαναγράφει έναν τίτλο ιδιοκτησίας — γι' αυτό και ο νόμος τη θέλει σχεδόν πάντα ομόφωνη.
1. Τι σημαίνει «αλλαγή χιλιοστών»
Τα χιλιοστά είναι ο αριθμός που δείχνει το ποσοστό συνιδιοκτησίας κάθε διαμερίσματος στα κοινά μέρη της πολυκατοικίας —οικόπεδο, φέρουσα κατασκευή, στέγη, κλιμακοστάσιο. Πάνω σε αυτά τα χιλιοστά υπολογίζονται συνήθως και τα κοινόχρηστα, η ψήφος στη γενική συνέλευση και το μερίδιο ευθύνης σε κάθε δαπάνη του κτιρίου. Δεν πρόκειται για μια βοηθητική λεπτομέρεια του κανονισμού, αλλά για στοιχείο της ίδιας της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας —του συμβολαίου που «γέννησε» νομικά τα ξεχωριστά διαμερίσματα μέσα στο κτίριο.
Αυτό έχει μια πρακτική συνέπεια που πολύς κόσμος αγνοεί: όποιος θέλει να αλλάξει τα χιλιοστά ενός ή περισσότερων διαμερισμάτων δεν τροποποιεί απλώς έναν εσωτερικό κανόνα λειτουργίας του κτιρίου, αλλά ξαναγράφει —έστω εν μέρει— τον ιδρυτικό τίτλο ιδιοκτησίας όλων. Γι' αυτό και η διαδικασία είναι, εκ κατασκευής, πιο αυστηρή από όσο θα περίμενε κανείς.
2. Ο κανόνας: ομοφωνία, συμβολαιογράφος, κτηματολόγιο
Κάθε σύμβαση που ρυθμίζει ή μεταβάλλει τα αμοιβαία δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών —άρα και η αναλογία των χιλιοστών— πρέπει να γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να καταχωρίζεται στο περιθώριο των μεταγραφών του τίτλου ιδιοκτησίας.
Ν. 3741/1929, άρθρο 13.Το άρθρο 1117 του Αστικού Κώδικα, από την πλευρά του, καθιερώνει την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη της οικοδομής ανάλογα με τα χιλιοστά της κάθε ιδιοκτησίας, και θεωρεί τον προσδιορισμό αυτής της αναλογίας ουσιώδες στοιχείο της σύστασης. Στην πράξη αυτό σημαίνει τρία πράγματα μαζί: χρειάζεται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, όχι κάποιας πλειοψηφίας· η συμφωνία πρέπει να ντυθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο· και το έγγραφο πρέπει να μεταγραφεί ή να καταχωριστεί στο κτηματολόγιο για να ισχύσει έναντι τρίτων.
Τα χιλιοστά δεν αλλάζουν με απόφαση γενικής συνέλευσης, όσο μεγάλη πλειοψηφία κι αν τη στηρίζει. Χρειάζεται η υπογραφή του καθενός, μπροστά σε συμβολαιογράφο.
Αξίζει εδώ να ξεχωρίσουμε δύο πράγματα που συχνά μπερδεύονται: η τροποποίηση του κανονισμού πολυκατοικίας (των κανόνων χρήσης και λειτουργίας) είναι διαφορετική διαδικασία, με πιο ελαστικές πλειοψηφίες. Η αλλαγή της αναλογίας συνιδιοκτησίας, όμως, αγγίζει τον πυρήνα της ιδιοκτησίας του καθενός και γι' αυτό παραμένει, κατ' αρχήν, υπόθεση ομοφωνίας.
3. Πότε προκύπτει λάθος αναλογία στην πράξη
Στη ζωή μιας πολυκατοικίας, η πραγματική κατάσταση ενός διαμερίσματος αλλάζει συχνότερα απ' όσο αλλάζει το χαρτί που την περιγράφει. Τρεις είναι οι πιο συνηθισμένες περιπτώσεις όπου τα χιλιοστά «μένουν πίσω» σε σχέση με την πραγματικότητα:
- Ενοποίηση δύο διαμερισμάτων σε ένα, συνήθως σε γειτονικούς ορόφους ή στον ίδιο όροφο, χωρίς να ακολουθήσει αναπροσαρμογή των χιλιοστών του νέου, ενιαίου ακινήτου.
- Αλλαγή χρήσης του ισογείου από αποθήκη ή βοηθητικό χώρο σε κατάστημα, κάτι που συχνά αλλάζει και την εμπορική αξία —άρα, θεωρητικά, και το «δίκαιο» μερίδιο συνιδιοκτησίας.
- Κλείσιμο εξώστη ή άλλου ανοιχτού χώρου (βεράντας, πυλωτής), που αυξάνει το εμβαδόν χρήσης του διαμερίσματος χωρίς αυτόματη αναπροσαρμογή της πράξης σύστασης.
Καμία από αυτές τις επεμβάσεις δεν αλλάζει «μόνη της» τα χιλιοστά. Όσο η πράξη σύστασης δεν τροποποιείται ρητά, ισχύουν τυπικά τα παλιά ποσοστά —με αποτέλεσμα μια ασυμφωνία ανάμεσα στην πραγματική κατάσταση του κτιρίου και στον τίτλο ιδιοκτησίας που μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα σε μεταβίβαση, δάνειο ή ακόμα και σε επόμενη γενική συνέλευση.
Σε πολλά κτίρια αυτή η ασυμφωνία μένει αναπάντητη επί χρόνια, απλώς επειδή κανείς δεν θέλει να ανοίξει τη διαδικασία. Το πρόβλημα, όμως, δεν εξαφανίζεται· απλώς μετατίθεται στον επόμενο που θα θελήσει να πουλήσει, να δανειστεί με υποθήκη, ή να αμφισβητήσει το ποσοστό συμμετοχής του σε μια δαπάνη.
Πώς γίνεται η τροποποίηση όταν υπάρχει συμφωνία
- Συμφωνία επί της νέας αναλογίας. Οι συνιδιοκτήτες συζητούν και καταλήγουν σε νέα χιλιοστά, συνήθως με τη βοήθεια μηχανικού που επανυπολογίζει τα εμβαδά και τις αξίες.
- Σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης. Συμβολαιογράφος συντάσσει την τροποποιητική πράξη σύστασης, με τη ρητή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.
- Μεταγραφή ή καταχώριση. Η πράξη μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο ή καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο, ώστε να ισχύει έναντι τρίτων και να αποτυπωθεί στους τίτλους ιδιοκτησίας.
- Ενημέρωση εσωτερικών εγγράφων. Ο πίνακας χιλιοστών που χρησιμοποιεί ο διαχειριστής για τα κοινόχρηστα ενημερώνεται ώστε να συμφωνεί με τη νέα πράξη.
4. Αν κάποιος συνιδιοκτήτης αρνείται να συναινέσει
Εδώ βρίσκεται το πιο ευαίσθητο σημείο του θέματος. Επειδή η απαίτηση είναι ομοφωνία, ένας και μόνο συνιδιοκτήτης που αρνείται να υπογράψει —είτε από διαφωνία επί της ουσίας, είτε από αδράνεια, είτε επειδή θέλει να «πιέσει» για κάτι άλλο— μπορεί στην πράξη να μπλοκάρει την αλλαγή επ' αόριστον.
Δεν εντοπίστηκε, στο πλαίσιο της έρευνας για το άρθρο αυτό, κάποια σαφής και πάγια νομολογιακή οδός που να επιτρέπει σε δικαστήριο να επιβάλει αλλαγή χιλιοστών σε συνιδιοκτήτη που αρνείται τη συναίνεσή του. Θεωρητικά συζητείται η δυνατότητα επίκλησης κατάχρησης δικαιώματος (άρθρο 281 Αστικού Κώδικα) σε ακραίες περιπτώσεις όπου η άρνηση είναι προφανώς παράλογη ή γίνεται με μοναδικό σκοπό να βλάψει τους υπόλοιπους· ωστόσο πρόκειται για θεωρητικά υποστηριζόμενη δυνατότητα, όχι για διαδρομή με επιβεβαιωμένο νομολογιακό έρεισμα.
Αν βρίσκεστε σε αυτή τη θέση, το πρώτο βήμα δεν είναι το δικαστήριο αλλά η τεκμηρίωση: ζητήστε γραπτή πρόταση από μηχανικό για τη «σωστή» αναλογία, εξηγήστε γραπτά στον συνιδιοκτήτη τι αλλάζει και γιατί, και εξαντλήστε τον διάλογο πριν σκεφτείτε νομικές οδούς. Δείτε επίσης τι προβλέπεται γενικότερα για τα δικαιώματα σας όταν διαφωνείτε με άλλους συνιδιοκτήτες. Σε κάθε περίπτωση, ένα ζήτημα που αγγίζει τον τίτλο ιδιοκτησίας σας αξίζει εξατομικευμένη νομική συμβουλή, όχι γενικές οδηγίες από άρθρο.
Καλό είναι να μη συγχέεται αυτό με την τροποποίηση του κανονισμού πολυκατοικίας, η οποία είναι πιο «ελαστική»: κατά μία νομική πηγή, μπορεί να ζητηθεί ακόμη και δικαστικά από συνιδιοκτήτες που εκπροσωπούν ειδική πλειοψηφία (αναφέρεται ποσοστό γύρω στο 65%, χωρίς όμως το ποσοστό αυτό να έχει επιβεβαιωθεί από δεύτερη ανεξάρτητη πηγή, οπότε αξίζει να το δείτε ως ένδειξη και όχι ως βέβαιο νούμερο). Ακόμη κι εκεί, πάντως, η ίδια πηγή διευκρινίζει ότι η πλειοψηφία αυτή δεν μπορεί να αγγίξει τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας —μόνο τους κανόνες χρήσης.
5. Η στενή εξαίρεση για μικρές αποκλίσεις
Για μικρές αποκλίσεις ανάμεσα στην πραγματική κατάσταση ενός ακινήτου —όπως αποτυπώνεται π.χ. στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου— και στην αρχική πράξη σύστασης, επιτρέπεται πλέον μονομερής συμβολαιογραφική τροποποίηση, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.
Ν. 5142/2024, άρθρο 16 (ΦΕΚ Α΄ 158/04.10.2024)· βλ. και Εγκύκλιο Συντονιστικής Συμβολαιογράφων 31/17.10.2024.Είναι σημαντικό να μην παρεξηγηθεί το εύρος αυτής της διάταξης. Δεν πρόκειται για γενική εξαίρεση από τον κανόνα της ομοφωνίας, ούτε καλύπτει περιπτώσεις όπως η ενοποίηση δύο διαμερισμάτων ή η αλλαγή χρήσης ενός ισογείου χωρίς τη σύμπραξη των υπολοίπων. Αφορά αποκλειστικά μικρές, τεχνικού χαρακτήρα αποκλίσεις ανάμεσα στο τι έχει καταγραφεί και στο τι πράγματι υπάρχει, όχι ουσιαστικές αλλαγές στην αναλογία συνιδιοκτησίας που προκύπτουν από επεμβάσεις σε ένα διαμέρισμα.
Δημοσιεύματα αναφέρουν επίσης προγενέστερη ρύθμιση, τον Ν. 5037/2023, η οποία φέρεται να επέτρεψε ανάλογη μονομερή διόρθωση για μικρές διαφορές μεταξύ γειτονικών ιδιοκτησιών. Δεν κατέστη δυνατό να επιβεβαιωθεί με απόλυτη σαφήνεια αν οι δύο ρυθμίσεις λειτουργούν συμπληρωματικά ή αν η μεταγενέστερη αντικατέστησε την πρώτη — γι' αυτό, αν το θέμα σας αγγίζει άμεσα, ρωτήστε συγκεκριμένα τον συμβολαιογράφο σας ποια διάταξη εφαρμόζεται στην περίπτωσή σας σήμερα.
| Διαδικασία | Απαιτεί ομοφωνία; | Τι μπορεί να αλλάξει |
|---|---|---|
| Τροποποίηση σύστασης (χιλιοστά, γενικά) | Ναι | Ουσιαστική αναλογία συνιδιοκτησίας |
| Μονομερής διόρθωση (Ν. 5142/2024 άρθ. 16) | Όχι | Μόνο μικρές τεχνικές αποκλίσεις |
| Τροποποίηση κανονισμού πολυκατοικίας | Όχι πάντα | Κανόνες χρήσης, όχι χιλιοστά |
6. Τι αλλάζει, ίσως, στο μέλλον
Κατά τη σύνταξη αυτού του άρθρου (Σεπτέμβριος 2026), το Υπουργείο Δικαιοσύνης επεξεργαζόταν νομοσχέδιο για έναν νέο «Κώδικα Ιδιοκτησίας», ο οποίος αναμένεται —μεταξύ άλλων— να επιτρέψει κατάτμηση ή ένωση διαμερισμάτων ακόμη κι αν αυτό απαγορεύεται ρητά από τον κανονισμό, καθώς και μειωμένες πλειοψηφίες για ορισμένες αποφάσεις γύρω από την πολυκατοικία. Το νομοσχέδιο δεν είχε ψηφιστεί κατά τον χρόνο αυτό, οπότε πρόκειται για προτεινόμενες διατάξεις, όχι για ισχύον δίκαιο.
Μέχρι να ψηφιστεί οριστικά όποιο νομοσχέδιο, ισχύει το σημερινό καθεστώς: ομοφωνία, συμβολαιογραφικό έγγραφο, μεταγραφή ή καταχώριση στο κτηματολόγιο για κάθε ουσιαστική αλλαγή χιλιοστών. Μη σχεδιάζετε μια αγοραπωλησία, ένα δάνειο ή μια ενοποίηση διαμερισμάτων με βάση διατάξεις που «αναμένεται» να ισχύσουν.
Αν διαχειρίζεστε πολυκατοικία με ήδη γνωστές αποκλίσεις στα χιλιοστά, η πιο ρεαλιστική στρατηγική σήμερα είναι να ξεκινήσετε τη συζήτηση με τους συνιδιοκτήτες νωρίς, με τεκμηριωμένα στοιχεία από μηχανικό, και να μη βασίζεστε σε μια μελλοντική απλοποίηση της διαδικασίας που δεν είναι ακόμη νόμος. Μια εταιρεία διαχείρισης, όπως η Proper, μπορεί συχνά να συντονίσει την επικοινωνία ανάμεσα σε συνιδιοκτήτες, μηχανικό και συμβολαιογράφο, ώστε η διαδικασία να μην κολλήσει σε καθυστερήσεις επικοινωνίας.
Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζεται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών για να αλλάξουν τα χιλιοστά ενός διαμερίσματος;
Ναι, κατά κανόνα απαιτείται ομοφωνία όλων των συνιδιοκτητών, με συμβολαιογραφικό έγγραφο που μεταγράφεται ή καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο, αφού η αλλαγή αγγίζει τον προσδιορισμό των κοινών μερών (Ν. 3741/1929 άρθρο 13, ΑΚ 1117).
Αν ενοποιήσω δύο διαμερίσματα ή κλείσω έναν εξώστη, αλλάζουν αυτόματα τα χιλιοστά μου;
Όχι αυτόματα. Η πράξη σύστασης πρέπει να τροποποιηθεί ρητά ώστε τα χιλιοστά να αντανακλούν τη νέα πραγματική κατάσταση· μέχρι τότε ισχύουν τυπικά τα παλιά ποσοστά, με κίνδυνο ασυμφωνίας ανάμεσα στην πραγματικότητα και στον τίτλο ιδιοκτησίας.
Μπορώ να πάω σε δικαστήριο αν ένας συνιδιοκτήτης αρνείται να συναινέσει σε μια δίκαιη αλλαγή χιλιοστών;
Δεν εντοπίστηκε σαφής, πάγια δικαστική οδός που να επιτρέπει την επιβολή αλλαγής χιλιοστών σε αρνούμενο συνιδιοκτήτη· η ομοφωνία παραμένει κατ' αρχήν προϋπόθεση. Σε ακραίες περιπτώσεις συζητείται θεωρητικά η επίκληση κατάχρησης δικαιώματος (άρθρο 281 ΑΚ), χωρίς όμως αυτό να αποτελεί επιβεβαιωμένη, πάγια πρακτική· συστήνεται εξατομικευμένη νομική συμβουλή.
Υπάρχει τρόπος να τροποποιηθεί η σύσταση χωρίς όλους τους συνιδιοκτήτες;
Για μικρές αποκλίσεις ανάμεσα στην πραγματική κατάσταση και στην αρχική πράξη (π.χ. σε σχέση με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), ο Ν. 5142/2024 (άρθρο 16) επιτρέπει μονομερή συμβολαιογραφική τροποποίηση από τον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη. Δεν καλύπτει γενικές αλλαγές χιλιοστών λόγω ενοποίησης διαμερισμάτων ή αλλαγής χρήσης χωρίς συναίνεση των υπολοίπων.
Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα σε τροποποίηση του κανονισμού και τροποποίηση της σύστασης/χιλιοστών;
Ο κανονισμός ρυθμίζει τη χρήση και λειτουργία των κοινοχρήστων και μπορεί, κατά μία πηγή, να τροποποιηθεί και δικαστικά με ειδική πλειοψηφία συνιδιοκτητών· η σύσταση καθορίζει την ίδια την αναλογία συνιδιοκτησίας (χιλιοστά) και τροποποιείται κατ' αρχήν μόνο ομόφωνα.
Ετοιμάζεται νέος νόμος που θα απλοποιήσει τη διαδικασία;
Ναι, νομοσχέδιο του Υπουργείου Δικαιοσύνης για νέο «Κώδικα Ιδιοκτησίας» βρισκόταν υπό επεξεργασία το 2026 και αναμένεται, μεταξύ άλλων, να επιτρέψει κατάτμηση ή ένωση διαμερισμάτων ακόμη κι αν το απαγορεύει ο κανονισμός. Μέχρι να ψηφιστεί οριστικά, ισχύει το σημερινό καθεστώς ομοφωνίας.
Πηγές και διατάξεις
Άρθρο 13, Ν. 3741/1929 (Lawspot) — η βασική διάταξη για συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγραφή κάθε μεταβολής στα αμοιβαία δικαιώματα συνιδιοκτητών.
Τροποποίηση κανονισμού και σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών με δικαστική απόφαση (efotopoulou.gr) — πηγή για τη δικαστική τροποποίηση κανονισμού με ειδική πλειοψηφία, χωρίς μεταβολή χιλιοστών.
Πώς γίνεται η τροποποίηση της πράξης συστάσεως και του κανονισμού πολυκατοικίας (efotopoulou.gr) — αναλυτικά για τη διαδικασία τροποποίησης.
Μονομερής τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας (Nomiki Bibliothiki Daily) — για τον Ν. 5142/2024 και την Εγκύκλιο 31/2024.
Δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης σύστασης για μικρές διαφορές τετραγωνικών (Taxheaven) — σχετικά με προγενέστερη ρύθμιση, Ν. 5037/2023.
Πολυκατοικίες: Οι 10 αλλαγές που φέρνει ο νέος νόμος (in.gr) — δημοσίευμα για το υπό επεξεργασία νομοσχέδιο «Κώδικας Ιδιοκτησίας».
Αλλάζουν όλα στις πολυκατοικίες: «Σπάνε» ή ενώνονται τα οροφοδιαμερίσματα (Protothema) — δημοσίευμα για τις προτεινόμενες αλλαγές στην κατάτμηση/ένωση διαμερισμάτων.
