Διαφορές γειτόνων: η διαμεσολάβηση πριν το δικαστήριο

1. Ποιες διαφορές γειτόνων λύνονται με διαμεσολάβηση

Σχεδόν κάθε πολυκατοικία περνάει, αργά ή γρήγορα, από μια ένταση ανάμεσα σε γείτονες: ένας δεν πληρώνει κοινόχρηστα, ένας άλλος κάνει φασαρία τα βράδια, ένας τρίτος έχει κλείσει τον κοινόχρηστο διάδρομο με πράγματα, ή διαφωνούν για το ποιος ευθύνεται για μια ζημιά στην ταράτσα. Ο Ν. 4640/2019 εισήγαγε ένα ενιαίο πλαίσιο διαμεσολάβησης για τις αστικές και εμπορικές διαφορές στην Ελλάδα, εναρμονίζοντας τη νομοθεσία μας με την Οδηγία 2008/52/ΕΚ, και αυτό το πλαίσιο καλύπτει κανονικά και τις διαφορές που προκύπτουν μέσα σε μια πολυκατοικία.

Δεν χρειάζεται να είναι κάτι σοβαρό για να αξίζει τη διαμεσολάβηση. Μπορεί να είναι μια διαφωνία για θόρυβο και όχληση που έχει φτάσει σε αδιέξοδο, ένα θέμα οφειλής κοινοχρήστων που ο διαχειριστής δεν καταφέρνει να λύσει με τα συνήθη μέσα, ή ζήτημα οροφοκτησίας -ποιος έχει δικαίωμα σε τι, ποιος πληρώνει τι. Η διαμεσολάβηση δεν αντικαθιστά τον κανονισμό της πολυκατοικίας ούτε τις αποφάσεις της γενικής συνέλευσης· λειτουργεί παράλληλα, ως τρόπος να βρεθεί λύση χωρίς να χρειαστεί να ανοίξει δικαστική υπόθεση.

2. Πώς λειτουργεί η διαδικασία βήμα-βήμα

Η διαμεσολάβηση δεν είναι δίκη ούτε διαιτησία. Δεν υπάρχει κάποιος που «κρίνει» ποιος έχει δίκιο. Υπάρχει ένας διαπιστευμένος διαμεσολαβητής, πιστοποιημένος σύμφωνα με τον Ν. 4640/2019, ο οποίος βοηθά τα δύο μέρη να συνεννοηθούν και να βρουν μόνα τους μια λύση που τους βολεύει και τους δύο.

1. Επιλογή διαμεσολαβητή. Τα μέρη συμφωνούν σε έναν διαπιστευμένο διαμεσολαβητή, είτε μόνα τους είτε μέσω φορέα διαμεσολάβησης.
2. Πρώτη συνάντηση. Ο διαμεσολαβητής εξηγεί τη διαδικασία, τους κανόνες εμπιστευτικότητας και βεβαιώνεται ότι και τα δύο μέρη συμμετέχουν οικειοθελώς.
3. Συζήτηση. Ακολουθούν μία ή περισσότερες συνεδρίες, μαζί ή χωριστά με κάθε πλευρά, όπου αναζητείται κοινό έδαφος.
4. Συμφωνία ή διακοπή. Αν βρεθεί λύση, συντάσσεται πρακτικό διαμεσολάβησης. Αν όχι, κάθε μέρος παραμένει ελεύθερο να προσφύγει στο δικαστήριο.
5. Κατάθεση πρακτικού. Αν υπάρξει συμφωνία, το πρακτικό κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και αποκτά ισχύ εκτελεστού τίτλου.

Αυτή η τελευταία λεπτομέρεια έχει πρακτική σημασία: ένα πρακτικό διαμεσολάβησης δεν είναι απλώς ένα «κατά συμφωνία» χαρτί που μπορεί να αγνοηθεί. Έχει ισχύ αντίστοιχη δικαστικού συμβιβασμού και μπορεί, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, να χρησιμοποιηθεί ακόμη και για εγγραφή ή εξάλειψη βάρους στο Κτηματολόγιο.

3. Πότε είναι υποχρεωτική η αρχική συνεδρία (ΥΑΣ)

Εδώ χρειάζεται προσοχή, γιατί υπάρχει μια συχνή παρανόηση. Ο νόμος δεν προβλέπει ότι οι διαφορές γειτόνων ή οι υποθέσεις οροφοκτησίας υπάγονται αυτόματα σε υποχρεωτική διαμεσολάβηση επειδή είναι «γειτονικές». Αυτό που προβλέπει το άρθρο 6 Ν. 4640/2019 είναι η λεγόμενη Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης (ΥΑΣ), και αυτή ενεργοποιείται με βάση το είδος της διαδικασίας και το ύψος της αξίας του αντικειμένου, όχι με βάση το αν οι διάδικοι είναι γείτονες.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι μια αγωγή για ζημιά, οχλήσεις ή θέματα κοινοχρήστων/οροφοκτησίας μπορεί να περάσει υποχρεωτικά από ΥΑΣ πριν συζητηθεί στο δικαστήριο -αλλά μόνο αν εκδικάζεται με την τακτική διαδικασία στο Πολυμελές Πρωτοδικείο, ή στο Μονομελές Πρωτοδικείο με αντικείμενο άνω των 30.000 ευρώ. Μια πιο μικρή σε αξία διαφορά, ή μια υπόθεση αρμοδιότητας Ειρηνοδικείου, δεν εμπίπτει σε αυτήν την υποχρεωτικότητα, εκτός αν οι πλευρές έχουν συμφωνήσει γραπτώς ρήτρα διαμεσολάβησης.

Αν έχετε ήδη φτάσει στο σημείο να σκέφτεστε αγωγή -για παράδειγμα επειδή ένας συνιδιοκτήτης αμφισβητεί μια απόφαση της γενικής συνέλευσης ή διαφωνεί έντονα με την πλειοψηφία- αξίζει να εξετάσετε πρώτα αν η υπόθεσή σας υπάγεται σε ΥΑΣ, ώστε να μην χάσετε χρόνο σε λάθος διαδικασία.

4. Πόσο κοστίζει και πόσο διαρκεί

Η αμοιβή του διαμεσολαβητή δεν είναι πάγια· καθορίζεται ελεύθερα με έγγραφη συμφωνία των μερών και του διαμεσολαβητή. Όταν δεν υπάρχει τέτοια συμφωνία, ο νόμος προβλέπει μια ενδεικτική ελάχιστη αμοιβή, της τάξης των 80 ευρώ την ώρα (πλέον ΦΠΑ) ανά μέρος -ποσό που πρέπει να διαβάζεται ως σημείο αναφοράς και όχι ως σταθερή τιμή για κάθε υπόθεση, καθώς μπορεί να έχει αναπροσαρμοστεί.

Το παράδειγμα των 250.000 ευρώ αφορά υπόθεση σημαντικά μεγαλύτερης αξίας από μια τυπική διαφορά γειτόνων σε πολυκατοικία και προέρχεται από ενδεικτικό υπολογισμό συγκεκριμένου φορέα (ΕΟΔΙΔ)· δεν αποτελεί πάγιο κόστος. Για μια συνηθισμένη διαφορά -λ.χ. για κοινόχρηστα λίγων εκατοντάδων ευρώ ή για μια όχληση- το πραγματικό κόστος αναμένεται χαμηλότερο, αν και δεν υπάρχει ειδικό δημοσιευμένο ποσό για αυτή την κατηγορία υποθέσεων.

5. Γιατί συμφέρει έναντι δικαστηρίου

Η πιο προφανής διαφορά είναι ο χρόνος: μια δικαστική υπόθεση μπορεί να διαρκέσει χρόνια μέχρι να εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση, ενώ μια διαμεσολάβηση συνήθως ολοκληρώνεται μέσα σε λίγες ώρες ή, το πολύ, μέσα σε λίγες συνεδρίες. Δεύτερον, το κόστος: ακόμη και με την ελάχιστη αμοιβή διαμεσολαβητή, το συνολικό ποσό είναι κατά κανόνα σαφώς χαμηλότερο από παράβολα, δικηγορικές αμοιβές πολλών ετών και τα έξοδα μιας πλήρους δίκης.

Υπάρχει όμως και ένας τρίτος λόγος, πιο σημαντικός ίσως στο πλαίσιο μιας πολυκατοικίας: η διατήρηση της σχέσης γειτονίας. Μια δικαστική απόφαση επιβάλλεται σε βάρος του ενός μέρους -υπάρχει «νικητής» και «χαμένος». Μια συμφωνία διαμεσολάβησης προκύπτει από τα ίδια τα μέρη, που συνεχίζουν να συνυπάρχουν στο ίδιο κτίριο μετά τη λύση της διαφοράς. Προστίθεται και η εχεμύθεια: η διαδικασία δεν δημοσιοποιείται, κάτι που βοηθά όταν η διαφορά είναι ευαίσθητη ή αφορά προσωπικές σχέσεις γειτόνων.

Μια εταιρεία διαχείρισης -όπως η Proper, ή όποια άλλη έχει αναλάβει την καθημερινή διαχείριση της πολυκατοικίας- συχνά είναι σε καλή θέση να προτείνει τη διαμεσολάβηση ως πρώτο βήμα πριν οδηγηθεί η υπόθεση σε δικηγόρους, ακριβώς επειδή έχει συμφέρον να μη διαλυθεί η καθημερινή συνεργασία μέσα στο κτίριο.

6. Τι γίνεται αν δεν υπάρξει συμφωνία

Η υποχρεωτικότητα της ΥΑΣ, όπου ισχύει, αφορά μόνο τη συμμετοχή στην αρχική συνεδρία ενημέρωσης και απόπειρας επίλυσης -όχι την υποχρέωση να συμφωνήσετε. Κανείς δεν μπορεί να σας αναγκάσει να δεχτείτε όρους που δεν σας βολεύουν. Αν μετά την πρώτη συνεδρία (ή και μετά από περισσότερες) δεν βρεθεί κοινό έδαφος, κάθε μέρος παραμένει ελεύθερο να προσφύγει κανονικά στο δικαστήριο, ακολουθώντας τη συνήθη διαδικασία.

• Κρατήστε αντίγραφο κάθε εγγράφου που σχετίζεται με τη διαμεσολάβηση (πρόσκληση, βεβαίωση συμμετοχής, τυχόν πρακτικό).
• Αν καταλήξετε σε συμφωνία, φροντίστε να κατατεθεί το πρακτικό στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου για να αποκτήσει ισχύ εκτελεστού τίτλου.
• Αν η υπόθεσή σας αφορά διαφωνία ως μειοψηφία συνιδιοκτητών, εξετάστε παράλληλα ποια δικαιώματα έχετε ανεξάρτητα από τη διαμεσολάβηση.
• Πριν αποφασίσετε να μην προσέλθετε σε υποχρεωτική ΥΑΣ, συμβουλευτείτε δικηγόρο -η παράλειψη μπορεί να επηρεάσει το παραδεκτό μιας μελλοντικής αγωγής.

Συχνές ερωτήσεις

Πηγές και διατάξεις