ΕΝΦΙΑ και δημοτικά τέλη: τι αφορά την πολυκατοικία

1. Ο ΕΝΦΙΑ είναι ατομικός φόρος, όχι κοινόχρηστη δαπάνη

Ας ξεκαθαρίσουμε αμέσως την πιο συχνή σύγχυση: ο ΕΝΦΙΑ δεν είναι κοινόχρηστη δαπάνη της πολυκατοικίας. Δεν εμφανίζεται στον πίνακα κοινοχρήστων, δεν τον μοιράζεται ο διαχειριστής και δεν τον πληρώνει «η πολυκατοικία» ως σύνολο. Είναι φόρος που εκκαθαρίζεται ξεχωριστά για κάθε ιδιοκτήτη, με βάση το δικό του Ε9, δηλαδή τη δήλωση περιουσιακής κατάστασης που έχει καταθέσει στην ΑΑΔΕ.

Όταν ένα διαμέρισμα ανήκει σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες —για παράδειγμα σε αδέλφια που το κληρονόμησαν ή σε σύζυγους με διαφορετικά ποσοστά— ο φόρος επιμερίζεται ανάμεσά τους ανάλογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας που κατέχει ο καθένας και το είδος του εμπράγματου δικαιώματός του (πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία). Αυτό το ποσοστό συνιδιοκτησίας δεν πρέπει να συγχέεται με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας που καθορίζουν το μερίδιο στα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας· πρόκειται για δύο διαφορετικά μεγέθη, ακόμη κι αν συχνά συγχέονται στην καθημερινή γλώσσα.

Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι δύο διαμερίσματα ίδιου εμβαδού στην ίδια πολυκατοικία μπορεί να έχουν διαφορετικό ΕΝΦΙΑ, αν π.χ. το ένα συνοδεύεται από αποθήκη ή θέση στάθμευσης δηλωμένη στο Ε9 του ιδιοκτήτη του και το άλλο όχι.

2. Βοηθητικοί και κοινόχρηστοι χώροι: πώς επηρεάζουν τον φόρο σας

Εδώ βρίσκεται το σημείο που μπερδεύει τους περισσότερους ιδιοκτήτες. Η πολυκατοικία έχει χώρους που δεν ανήκουν αποκλειστικά σε κανέναν διαμέρισμα (κλιμακοστάσιο, κοινός διάδρομος εισόδου) και χώρους που είναι παρακολουθήματα συγκεκριμένων διαμερισμάτων, έστω κι αν βρίσκονται εκτός αυτών (πιλοτή με παραχωρημένη θέση στάθμευσης, αποθήκη υπογείου, στεγασμένο πάρκινγκ).

Οι βοηθητικοί χώροι της δεύτερης κατηγορίας δηλώνονται στο Ε9 του ιδιοκτήτη στον οποίο ανήκουν ή έχουν παραχωρηθεί με αποκλειστική χρήση, και φορολογούνται με μειωμένο συντελεστή σε σχέση με τον κύριο χώρο κατοικίας. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, η μείωση φτάνει περίπου στο 90% (συντελεστής περίπου 0,1 σε σχέση με τον κύριο χώρο) — το ακριβές ποσοστό όμως δεν βρέθηκε τεκμηριωμένο σε κείμενο νόμου ή ΦΕΚ, οπότε αντιμετωπίστε το ως ένδειξη και όχι ως απόλυτο νούμερο.

Για τους καθαρά κοινόχρηστους χώρους —αυτούς που δεν έχουν παραχωρηθεί αποκλειστικά σε κανέναν, όπως το κλιμακοστάσιο ή ο διάδρομος εισόδου— δεν υπάρχει ενιαία, ρητά διατυπωμένη επίσημη πρακτική για το πώς φορολογούνται ξεχωριστά. Οι πρακτικοί οδηγοί που κυκλοφορούν αναφέρουν ότι κατά κανόνα δεν φορολογούνται αυτοτελώς, αλλά η αξία τους αντανακλάται μέσα από το ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου που αναλογεί σε κάθε διαμέρισμα και είναι ήδη καταγεγραμμένο στο Ε9. Δεν υπάρχει ρητή επίσημη επιβεβαίωση αυτού του σημείου, γι' αυτό διατυπώνεται εδώ με επιφύλαξη.

Αν στο μέλλον αλλάξετε τη χρήση ενός βοηθητικού χώρου ή μεταβιβάσετε αποκλειστική χρήση σε άλλον ιδιοκτήτη, καλό είναι να ελέγξετε πώς αυτό συνδέεται με τη σύσταση της πολυκατοικίας και τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας, ώστε να μην προκύψουν ασυμφωνίες ανάμεσα στο Ε9 και στον πίνακα χιλιοστών.

3. Δημοτικά τέλη καθαριότητας-φωτισμού: πώς εισπράττονται

Τα δημοτικά τέλη καθαριότητας και φωτισμού είναι εντελώς διαφορετικό ζήτημα από τον ΕΝΦΙΑ, τόσο ως προς τη φύση τους όσο και ως προς τον τρόπο είσπραξης. Υπολογίζονται στα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου, πολλαπλασιαζόμενα με συντελεστή που καθορίζει κάθε δήμος ξεχωριστά, και το ποσό τους εμφανίζεται —όχι σε ξεχωριστό ειδοποιητήριο, αλλά ενσωματωμένο— στον λογαριασμό ηλεκτρικού ρεύματος του ακινήτου (ΔΕΗ ή άλλος πάροχος).

Αυτός ο μηχανισμός είσπραξης έχει μια πρακτική συνέπεια που προκαλεί συχνά ερωτήματα: επειδή τα τέλη «κολλάνε» πάνω στον μετρητή ρεύματος και όχι στον ιδιοκτήτη του ακινήτου καθαυτόν, το ποιος τα πληρώνει τελικά εξαρτάται από το ποιος είναι ο υπόχρεος του συγκεκριμένου λογαριασμού — κάτι που δεν συμπίπτει πάντα με το ποιος είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης.

4. Ποιος πληρώνει: ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής;

Στα ενοικιαζόμενα ακίνητα, αυτό είναι το ερώτημα που δημιουργεί τις περισσότερες παρεξηγήσεις ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Ο Αστικός Κώδικας θέτει έναν γενικό κανόνα προς τη μία κατεύθυνση, ενώ η πρακτική είσπραξη λειτουργεί συχνά προς την αντίθετη.

Το άρθρο 590 ΑΚ όμως είναι διάταξη ενδοτικού δικαίου — δηλαδή ισχύει μόνο όσο οι δύο πλευρές δεν έχουν συμφωνήσει διαφορετικά. Στην πράξη, το μισθωτήριο συμβόλαιο μετακυλίει πολύ συχνά την υποχρέωση στον ενοικιαστή, ιδίως όσον αφορά τα δημοτικά τέλη, ακριβώς επειδή αυτά ακολουθούν τον λογαριασμό ρεύματος: όποιος είναι εγγεγραμμένος ως υπόχρεος του λογαριασμού —συνήθως ο ενοικιαστής, ως πραγματικός χρήστης του ακινήτου και των υπηρεσιών καθαριότητας-φωτισμού που αυτό απολαμβάνει— είναι αυτός που τελικά τα πληρώνει μέσω του λογαριασμού του.

Έχει καταγραφεί και σχετική άποψη του Συνηγόρου του Πολίτη, ότι στην πράξη τα δημοτικά τέλη ζητούνται από τον μισθωτή όταν αυτός είναι υπόχρεος του λογαριασμού ρεύματος — μια πρακτική που φαίνεται να αποκλίνει από τον γενικό κανόνα του άρθρου 590 ΑΚ. Πρόκειται όμως για καταγεγραμμένη άποψη/πρακτική και όχι για δεσμευτική νομολογία με συγκεκριμένο αριθμό απόφασης, οπότε διατυπώνεται εδώ με τη σχετική επιφύλαξη.

5. Κοινόχρηστος μετρητής: όταν τα τέλη περνούν στα κοινόχρηστα

Οι περισσότερες πολυκατοικίες έχουν, εκτός από τους ατομικούς μετρητές κάθε διαμερίσματος, και έναν κοινόχρηστο μετρητή ρεύματος που τροφοδοτεί τον φωτισμό του κλιμακοστασίου, της εισόδου, τυχόν ανελκυστήρα και άλλων κοινόχρηστων εγκαταστάσεων. Πάνω σε αυτόν τον λογαριασμό υπολογίζονται κι εδώ δημοτικά τέλη καθαριότητας-φωτισμού, με τον ίδιο μηχανισμό: τετραγωνικά επί συντελεστή δήμου, ενσωματωμένα στον λογαριασμό.

Η διαφορά είναι ότι υπόχρεος του κοινόχρηστου λογαριασμού είναι συνήθως η ίδια η διαχείριση της πολυκατοικίας, όχι κάποιος μεμονωμένος ιδιοκτήτης. Η δαπάνη αυτή, μαζί με το κόστος του ίδιου του ρεύματος, περνάει στα κοινόχρηστα έξοδα και επιμερίζεται σε όλους τους ιδιοκτήτες ή ενοίκους ανάλογα με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας τους — με τον ίδιο τρόπο όπως υπολογίζεται και κάθε άλλη κοινόχρηστη δαπάνη.

6. Τι να ελέγξετε στην πράξη

Αν θέλετε να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις στο εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ ή σε παρεξηγήσεις με ενοικιαστή, αξίζει να περάσετε από μια σύντομη λίστα ελέγχου, ιδανικά πριν από κάθε εκκαθάριση ΕΝΦΙΑ ή πριν υπογράψετε νέο μισθωτήριο.

• Ελέγξτε ότι όλοι οι βοηθητικοί χώροι σας (αποθήκη, πάρκινγκ, πιλοτή με αποκλειστική χρήση) είναι σωστά καταχωρισμένοι στο Ε9 σας.
• Επιβεβαιώστε ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας στο Ε9 αντιστοιχεί σε ό,τι προβλέπει ο τίτλος ιδιοκτησίας ή η σύσταση της πολυκατοικίας.
• Στο μισθωτήριο, δείτε ρητά ποιος αναλαμβάνει τον λογαριασμό ρεύματος του ακινήτου — αυτό καθορίζει και τα δημοτικά τέλη.
• Ρωτήστε τη διαχείριση ποιος είναι υπόχρεος του κοινόχρηστου λογαριασμού ρεύματος και πώς εμφανίζεται η δαπάνη στα κοινόχρηστα.
• Αν αλλάξατε πρόσφατα χρήση ή αποκλειστική χρήση βοηθητικού χώρου, ενημερώστε άμεσα το Ε9.

Αν εντοπίσετε λάθος στο Ε9 σας —π.χ. αποθήκη που δεν σας ανήκει πια, ή λάθος ποσοστό συνιδιοκτησίας— η διόρθωση γίνεται με τροποποιητική δήλωση Ε9 πριν την εκκαθάριση, ώστε να αποφύγετε λανθασμένο, συνήθως αυξημένο, υπολογισμό ΕΝΦΙΑ. Σε πολυκατοικίες όπου η σύσταση ή τα χιλιοστά έχουν αλλάξει μέσα στα χρόνια, χρήσιμο είναι και ένα πέρασμα από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ώστε το Ε9 κάθε ιδιοκτήτη να συμφωνεί με ό,τι ισχύει επίσημα.

Συχνές ερωτήσεις

Πηγές και διατάξεις