Κοινόχρηστα σε κλειστό ή άδειο διαμέρισμα
«Δεν μένει κανείς, γιατί να πληρώνω;» Επειδή η υποχρέωση για κοινόχρηστα ακολουθεί την ιδιοκτησία, όχι τη χρήση — και αυτό αλλάζει ελάχιστα ακόμα και σε κληρονομιά ή πλειστηριασμό.
1. Γιατί πληρώνεις κοινόχρηστα ακόμα κι αν το διαμέρισμα είναι κλειστό
Είναι από τις πιο συχνές παρεξηγήσεις στην πολυκατοικία: «το διαμέρισμα είναι κλειστό, δεν μένει κανείς, γιατί να πληρώνω;». Η απάντηση είναι απλή στη λογική της, ακόμα κι αν δεν είναι ευχάριστη — η υποχρέωση συνεισφοράς στις κοινές δαπάνες δεν συνδέεται με το αν χρησιμοποιείς το διαμέρισμα, αλλά με το ότι το κατέχεις.
Κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να συνεισφέρει στις κοινές δαπάνες ανάλογα με την αξία του ορόφου ή διαμερίσματός του, ανεξαρτήτως αν το χρησιμοποιεί ή κατοικεί σε αυτό. Η υποχρέωση αυτή απορρέει από την αναγκαστική συνιδιοκτησία που έχει κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας επί των κοινών μερών του κτιρίου.
Ν. 3741/1929, άρθρο 5 — ΑΚ 1117.Με απλά λόγια: η κυριότητα ενός διαμερίσματος «σέρνει» μαζί της και ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας στα κοινά μέρη του κτιρίου — σκάλα, ταράτσα, ανελκυστήρας, εγκαταστάσεις. Όσο είσαι ιδιοκτήτης, βαρύνεσαι με το μερίδιό σου στη συντήρησή τους, ό,τι κι αν κάνεις με το δικό σου διαμέρισμα.
Αν η πολυκατοικία δεν έχει καν κανονισμό, ο κανόνας είναι ακόμα πιο αυστηρός: ισχύει πλήρης, 100% συμμετοχή κάθε διαμερίσματος στις κοινές δαπάνες, χωρίς καμία διαφοροποίηση για κλειστά ή άδεια διαμερίσματα — παρέκκλιση χωρεί μόνο αν υπάρχει ρητή πρόβλεψη ή ομόφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών. Δες αναλυτικά τι ισχύει όταν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό.
2. Τι ακριβώς πληρώνει ένα άδειο διαμέρισμα
Στην πράξη, ένα κλειστό διαμέρισμα πληρώνει σχεδόν τα πάντα κανονικά. Η διαφορά με ένα κατοικημένο διαμέρισμα είναι μικρότερη απ' όσο πολλοί πιστεύουν.
| Κονδύλι | Τι ισχύει σε κλειστό διαμέρισμα |
|---|---|
| Καθαριότητα, φωτισμός κοινοχρήστων, ασφάλιστρα κτιρίου | Πληρώνεται κανονικά, στο ακέραιο |
| Συντήρηση και λειτουργία ανελκυστήρα | Πληρώνεται κανονικά, στο ακέραιο |
| Αμοιβή διαχειριστή / γραμματειακά έξοδα | Πληρώνεται κανονικά |
| Πάγιο καυσίμου κεντρικής θέρμανσης | Συχνά μειωμένο, υπό προϋποθέσεις (βλ. §3) |
Ο λόγος είναι ότι η καθαριότητα του κλιμακοστασίου, η ασφάλιση του κτιρίου ή η συντήρηση του ανελκυστήρα δεν εξαρτώνται από το αν κάποιος μπαίνει καθημερινά στο διαμέρισμα Β2 — είναι δαπάνες που γίνονται προς όφελος όλου του κτιρίου, άρα και του συγκεκριμένου διαμερίσματος ως συνιδιοκτησίας. Αν το κτίριο έχει αυτόνομη θέρμανση, η λογική είναι ακόμα πιο ξεκάθαρη: ο ιδιοκτήτης απλώς δεν καταναλώνει δικό του καύσιμο, αλλά εξακολουθεί να πληρώνει κανονικά όλα τα υπόλοιπα κοινόχρηστα.
Αν σκοπεύεις να αφήσεις ένα διαμέρισμα κλειστό για μεγάλο διάστημα, ενημέρωσε εγγράφως τον διαχειριστή. Δεν σε απαλλάσσει από τίποτα, αλλά βοηθά ώστε να ενταχθείς σωστά σε τυχόν ειδική πρόβλεψη του κανονισμού για τη θέρμανση.
3. Η μόνη μερική εξαίρεση: το πάγιο θέρμανσης
Αν υπάρχει κάποιο σημείο όπου ένα κλειστό διαμέρισμα μπορεί πράγματι να πληρώσει λιγότερα, αυτό είναι το πάγιο ή η δαπάνη καυσίμου της κεντρικής θέρμανσης — και ακόμα κι εδώ, μιλάμε για μείωση, όχι για απαλλαγή.
Πολλοί κανονισμοί πολυκατοικίας προβλέπουν μείωση της τάξης του 25-30% στη δαπάνη καυσίμου για διαμέρισμα που παραμένει κλειστό, συνήθως με την προϋπόθεση ότι τα σώματα καλοριφέρ έχουν σφραγιστεί με ευθύνη του διαχειριστή, ώστε να επιβεβαιώνεται ότι δεν υπάρχει καμία κατανάλωση. Αναλυτικά πώς κατανέμεται η δαπάνη θέρμανσης και ποιοι συντελεστές χρησιμοποιούνται περιγράφονται στον οδηγό για τη θέρμανση στην πολυκατοικία και τα κλειστά διαμερίσματα.
Το ποσοστό 25-30% δεν είναι αριθμός που ορίζει ο νόμος (ν. 3741/1929) — είναι συνήθης πρακτική που εντοπίζεται σε κανονισμούς πολυκατοικιών. Το ακριβές ποσοστό, αν υπάρχει καν τέτοια πρόβλεψη, εξαρτάται πάντα από τον συγκεκριμένο κανονισμό του κτιρίου σου. Χωρίς ρητή πρόβλεψη, δεν υπάρχει αυτόματο δικαίωμα μείωσης.
Και κάτι που μπερδεύει αρκετούς: η μείωση αυτή αφορά αποκλειστικά το κονδύλι της θέρμανσης. Δεν επεκτείνεται σε ανελκυστήρα, καθαριότητα ή οποιοδήποτε άλλο γενικό κοινόχρηστο — αυτά παραμένουν ακέραια, όπως είδαμε στην §2.
4. Ποιος πληρώνει όσο εκκρεμεί αποδοχή κληρονομιάς
Ένα διαμέρισμα μένει συχνά κλειστό επειδή ο ιδιοκτήτης του πέθανε και η κληρονομιά δεν έχει «τακτοποιηθεί» ακόμα. Ποιος οφείλει τα κοινόχρηστα στο ενδιάμεσο διάστημα;
Η κληρονομία επάγεται αυτοδικαίως με τον θάνατο του κληρονομουμένου. Ο κληρονόμος αποκτά, έστω και προσωρινά, την κυριότητα του ακινήτου ήδη από τη στιγμή του θανάτου — υπό την αίρεση ότι δεν θα αποποιηθεί εμπρόθεσμα, εντός 4 μηνών (ή 1 έτους αν έμενε στο εξωτερικό ή είναι αγνώστου διαμονής).
ΑΚ 1846 επ.Με βάση αυτόν τον γενικό κανόνα, ο γνωστός κληρονόμος καθίσταται καταρχήν υπόχρεος για τα κοινόχρηστα της περιόδου αυτής, ακριβώς επειδή θεωρείται (προσωρινά) κύριος από την ημέρα του θανάτου. Αν αποποιηθεί εμπρόθεσμα, η υποχρέωση αυτή αίρεται αναδρομικά και μεταφέρεται στον επόμενο τη τάξει κληρονόμο. Πρέπει να σημειωθεί ότι δεν εντοπίζεται ειδική διάταξη που να ρυθμίζει ρητά αυτό το ζήτημα ως προς τα κοινόχρηστα συγκεκριμένα· η απάντηση συνάγεται εμμέσως από τους γενικούς κανόνες του κληρονομικού δικαίου, οπότε σε αμφισβητούμενες περιπτώσεις καλό είναι να υπάρχει συνεννόηση με τη διαχείριση.
Διαφορετική περίπτωση είναι η λεγόμενη σχολάζουσα κληρονομία — όταν οι κληρονόμοι είναι άγνωστοι ή απόντες. Εκεί διορίζεται κηδεμόνας από το δικαστήριο, και τα έξοδα (άρα ενδεχομένως και τα κοινόχρηστα) βαρύνουν το ενεργητικό της κληρονομίας ή, αν αυτό δεν επαρκεί, εντάσσονται στο πλαίσιο ευθύνης του Δημοσίου ως εξ αδιαθέτου κληρονόμου. Οι δύο καταστάσεις δεν πρέπει να συγχέονται: η απλή εκκρεμότητα αποδοχής με γνωστό κληρονόμο εντός της τετράμηνης προθεσμίας είναι κάτι διαφορετικό από τη σχολάζουσα κληρονομία με άγνωστους κληρονόμους.
5. Κατάσχεση και πλειστηριασμός: ποιος οφείλει στο ενδιάμεσο
Παρόμοια λογική, διαφορετική αφετηρία, ισχύει και όταν ένα διαμέρισμα βρίσκεται υπό κατάσχεση και οδηγείται σε πλειστηριασμό.
Μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία —δηλαδή μέχρι την κατακυρωτική έκθεση— η κυριότητα παραμένει στον αρχικό οφειλέτη-ιδιοκτήτη, ο οποίος συνεχίζει καταρχήν να βαρύνεται με τα τρέχοντα κοινόχρηστα, ακόμα κι αν το διαμέρισμα είναι ήδη κλειστό ή αδειανό. Μετά την κατακύρωση, ο υπερθεματιστής υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ακινήτου εφεξής, δηλαδή από εκείνο το σημείο και μετά.
Το πιο δύσκολο ερώτημα είναι τι γίνεται με τα παλιά, απλήρωτα κοινόχρηστα του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Εκεί το τοπίο δεν είναι εντελώς ξεκάθαρο.
Η κρατούσα νομική ανάλυση αντιμετωπίζει την οφειλή κοινοχρήστων ως προσωπική υποχρέωση του τότε ιδιοκτήτη προς τη διαχείριση και τους συνιδιοκτήτες, και όχι ως εμπράγματο βάρος που μεταβιβάζεται αυτόματα μαζί με το ακίνητο στον υπερθεματιστή. Ωστόσο η νομολογία δεν είναι απολύτως ενιαία πάνω σε αυτό, και ο κανονισμός της συγκεκριμένης πολυκατοικίας μπορεί να προβλέπει διαφορετικά, ακόμη και αλληλέγγυα ευθύνη. Δες περισσότερα για τις υποχρεώσεις οφειλετών στον οδηγό οφειλέτες κοινοχρήστων: τι προβλέπει ο νόμος.
Επειδή το ζήτημα δεν είναι νομολογιακά παγιωμένο, όποιος σκέφτεται να αποκτήσει διαμέρισμα μέσω πλειστηριασμού καλό είναι να ζητά πάντα βεβαίωση μη οφειλής κοινοχρήστων από τη διαχείριση πριν προχωρήσει — είτε μόνος του είτε μέσω εταιρείας διαχείρισης όπως η Proper, που συνήθως τηρεί τέτοιο ιστορικό ανά διαμέρισμα.
6. Τι μπορεί να αλλάξει ο κανονισμός — και τι όχι
Ένα ερώτημα που έρχεται φυσικά μετά από όλα τα παραπάνω: μπορεί η γενική συνέλευση να αποφασίσει απλώς να απαλλάξει τα κλειστά διαμερίσματα από τα κοινόχρηστα;
Όχι μονομερώς, και όχι με απλή πλειοψηφία. Χωρίς ρητή πρόβλεψη στον κανονισμό ή χωρίς ομόφωνη απόφαση όλων των συνιδιοκτητών, ισχύει η πλήρης συμμετοχή που ορίζει ο νόμος. Ο κανονισμός μπορεί να ρυθμίσει ειδικά και μόνο συγκεκριμένα κονδύλια — όπως είδαμε, τυπικό παράδειγμα είναι το πάγιο θέρμανσης — όχι να εξαιρέσει συνολικά ένα διαμέρισμα από τη συνεισφορά στα κοινά βάρη.
- Ο κανονισμός μπορεί να προβλέψει μειωμένο πάγιο θέρμανσης για κλειστό διαμέρισμα, υπό όρους.
- Ο κανονισμός δεν μπορεί να απαλλάξει πλήρως ένα διαμέρισμα από γενικά κοινόχρηστα ή ανελκυστήρα.
- Κάθε αλλαγή σε αυτά τα κονδύλια χρειάζεται ρητή πρόβλεψη ή ομοφωνία, όχι απλή πλειοψηφία σε μία συνέλευση.
Αξίζει τέλος να μην μπερδεύεις τα κοινόχρηστα με τον ΕΝΦΙΑ ή τα δημοτικά τέλη: πρόκειται για εντελώς διαφορετικές υποχρεώσεις, με διαφορετική νομική βάση, που εξακολουθούν να ισχύουν κανονικά για ένα κλειστό διαμέρισμα ανεξάρτητα από όσα ισχύουν στα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας — δες τη διάκριση στον οδηγό ΕΝΦΙΑ και δημοτικά τέλη: τι αφορά την πολυκατοικία.
Συχνές ερωτήσεις
Πρέπει να πληρώνω κοινόχρηστα αν το διαμέρισμά μου είναι κλειστό ή άδειο;
Κατά κανόνα ναι. Η υποχρέωση συνεισφοράς στα κοινά βάρη (ν. 3741/1929 άρθ. 5, ΑΚ 1117) συνδέεται με την ιδιοκτησία, όχι με την πραγματική χρήση — άρα το κλειστό διαμέρισμα πληρώνει κανονικά γενικά κοινόχρηστα και ανελκυστήρα, εκτός αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει διαφορετικά.
Υπάρχει απαλλαγή στο πάγιο θέρμανσης για κλειστό διαμέρισμα;
Συνήθως προβλέπεται μόνο μερική μείωση (της τάξης 25-30%, ανάλογα με τον κανονισμό) στη δαπάνη καυσίμου κεντρικής θέρμανσης, υπό την προϋπόθεση σφράγισης των σωμάτων καλοριφέρ από τον διαχειριστή· δεν πρόκειται για πλήρη απαλλαγή ούτε επεκτείνεται στα υπόλοιπα κοινόχρηστα.
Ποιος πληρώνει τα κοινόχρηστα όσο εκκρεμεί η αποδοχή μιας κληρονομιάς;
Κατ' αρχήν ο κληρονόμος, αφού κατά ΑΚ 1846 η κληρονομία επάγεται αυτοδικαίως με τον θάνατο και ο κληρονόμος αποκτά (προσωρινά) την κυριότητα ήδη από τότε, με δικαίωμα εμπρόθεσμης αποποίησης εντός 4 μηνών. Σε περίπτωση άγνωστων ή απόντων κληρονόμων (σχολάζουσα κληρονομία) διορίζεται κηδεμόνας και τα έξοδα βαρύνουν την κληρονομία.
Τι ισχύει για κοινόχρηστα σε διαμέρισμα υπό κατάσχεση ή πλειστηριασμό;
Μέχρι την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού, ιδιοκτήτης παραμένει ο αρχικός οφειλέτης, που καταρχήν βαρύνεται με τα τρέχοντα κοινόχρηστα. Μετά την κατακύρωση, ο υπερθεματιστής γίνεται υπόχρεος για το εφεξής διάστημα· η ευθύνη του για τυχόν προϋπάρχοντα χρέη κοινοχρήστων είναι αμφιλεγόμενο ζήτημα που εξαρτάται από τις περιστάσεις και ενδεχομένως τον κανονισμό, γι' αυτό συνιστάται πάντα έλεγχος μη οφειλής πριν από απόκτηση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού.
Μπορεί ο κανονισμός της πολυκατοικίας να απαλλάξει πλήρως ένα κλειστό διαμέρισμα από τα κοινόχρηστα;
Όχι μονομερώς. Χωρίς ρητή πρόβλεψη του κανονισμού ή ομόφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών, ισχύει πλήρης συμμετοχή κατά τον νόμο (ν. 3741/1929 άρθ. 5)· ο κανονισμός μπορεί να ρυθμίσει ειδικά μόνο συγκεκριμένα κονδύλια, όπως το πάγιο θέρμανσης.
Ο νέος αγοραστής ενός διαμερίσματος ευθύνεται για παλιά απλήρωτα κοινόχρηστα του προηγούμενου ιδιοκτήτη;
Κατά την κρατούσα νομική ανάλυση, η οφειλή κοινοχρήστων είναι προσωπική υποχρέωση του τότε ιδιοκτήτη προς τους συνιδιοκτήτες και δεν μεταβιβάζεται αυτόματα στον νέο αγοραστή, χωρίς όμως η νομολογία να είναι απολύτως ενιαία — γι' αυτό συνιστάται στην πράξη έλεγχος ή βεβαίωση μη οφειλής κοινοχρήστων πριν από κάθε αγορά.
Πηγές και διατάξεις
Νόμος 3741/1929 (Κωδικοποιημένος), ΦΕΚ Α 4/09.01.1929 — kodiko.gr — το πλήρες κείμενο του νόμου για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες.
Άρθρο 5, Ν. 3741/1929 — lawspot.gr — η διάταξη για την υποχρέωση συνεισφοράς στις κοινές δαπάνες.
Συμμετοχή των κλειστών διαμερισμάτων στις δαπάνες θέρμανσης και λοιπών κοινοχρήστων — efotopoulou.gr — ανάλυση για το καθεστώς κλειστών διαμερισμάτων.
Κενά διαμερίσματα: χρεώνονται κοινόχρηστα; — proper.gr — πρακτική επισκόπηση του θέματος.
Ευθύνη νέου ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας για απλήρωτα κοινόχρηστα προηγούμενου ιδιοκτήτη — Νομική Βιβλιοθήκη (nb.org) — ανάλυση για τη μεταβίβαση οφειλών κοινοχρήστων.
ΝΣΚ 164/2020: ζητήματα σχολάζουσας κληρονομίας και καθήκοντα κηδεμόνα — Taxheaven — γνωμοδότηση για τη διαχείριση σχολάζουσας κληρονομίας.
