Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) σε πολυκατοικία: τι ισχύει
Η πολυκατοικία σας έχει διαμέρισμα σε Airbnb; Δείτε τι λέει σήμερα ο νόμος για εγγραφή, φόρους, ζώνες, ασφάλιση και το αν ο κανονισμός μπορεί να το σταματήσει.
1. Τι είναι «βραχυχρόνια μίσθωση» και ποιος πρέπει να εγγραφεί
Από 1.1.2024, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται κάθε μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημέρες, ανεξάρτητα από το αν κλείνεται μέσω Airbnb, Booking ή απευθείας συμφωνίας. Αν νοικιάζετε ένα διαμέρισμα για λίγες μέρες σε επισκέπτες, εμπίπτετε αυτόματα σε αυτό το καθεστώς, χωρίς να χρειάζεται να το «δηλώσετε» ως τουριστική δραστηριότητα.
Η βασική υποχρέωση είναι διοικητική: κάθε ιδιοκτήτης ή διαχειριστής ακινήτου πρέπει να το εγγράψει στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο αριθμός αυτός πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε αγγελία, σε οποιαδήποτε πλατφόρμα κι αν δημοσιεύεται.
Το βασικό πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης θεσπίστηκε στο πλαίσιο της «οικονομίας διαμοιρασμού» και καθορίζει τους ορισμούς, τις υποχρεώσεις εγγραφής και τις υποχρεώσεις του διαχειριστή ακινήτου. Τροποποιήθηκε στη συνέχεια, μεταξύ άλλων, με τον ν. 4472/2017 και εκτενώς με τον ν. 5170/2025.
Ν. 4446/2016, άρθρο 111.Χωρίς ΑΜΑ, η αγγελία θεωρείται μη κανονική και εκτίθεσθε σε κυρώσεις από την ΑΑΔΕ, ανεξάρτητα από το τι λέει ή δεν λέει ο κανονισμός της πολυκατοικίας για τη χρήση του διαμερίσματος.
2. Φόρος, ΦΠΑ και το νέο τέλος ανθεκτικότητας
Η φορολογική μεταχείριση εξαρτάται κυρίως από το πόσα ακίνητα εκμεταλλεύεστε και τι υπηρεσίες προσφέρετε. Αν είστε φυσικό πρόσωπο με έως 2 ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση και δεν παρέχετε τίποτα πέρα από κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ. Αν εκμεταλλεύεστε 3 ή περισσότερα ακίνητα, αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο, ή αν παρέχονται υπηρεσίες ξενοδοχειακού τύπου (καθαριότητα κατά τη διαμονή, πρωινό κ.λπ.), το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματικό και επιβάλλεται κατά κανόνα ΦΠΑ 13%.
Το ακριβές όριο των δύο ακινήτων και οι εξαιρέσεις του έχουν επιβεβαιωθεί από πολλές συγκλίνουσες πηγές, αλλά δεν στηρίζονται εδώ σε άμεση ανάγνωση ΦΕΚ. Αν βρίσκεστε στο όριο (π.χ. τρίτο ακίνητο, ή σκέφτεστε να προσθέσετε υπηρεσίες), ελέγξτε την τρέχουσα εγκύκλιο της ΑΑΔΕ πριν αποφασίσετε, γιατί η μετάβαση σε επιχειρηματικό εισόδημα αλλάζει και τον τρόπο τήρησης βιβλίων.
Από 1.1.2025 ισχύει επιπλέον το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση, το οποίο αντικατέστησε το παλαιότερο τέλος παρεπιδημούντων/διαμονής και επιβάλλεται ανά ημέρα χρήσης και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, συμπεριλαμβανομένων και των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Τα ακριβή ποσά διαφοροποιούνται ανά κατηγορία ακινήτου και περίοδο· επειδή δεν επιβεβαιώνονται εδώ με ακρίβεια, το σωστό είναι να τα δείτε στην τρέχουσα ανακοίνωση της ΑΑΔΕ πριν εκδώσετε τα σχετικά παραστατικά.
3. Περιορισμοί σε ζώνες της Αθήνας
Δεν επιτρέπεται πια η βραχυχρόνια εκμετάλλευση οπουδήποτε στο κέντρο της Αθήνας χωρίς περιορισμό. Από 1.1.2025 έχει ανασταλεί η νέα (πρώτη) εγγραφή ακινήτων στο Μητρώο της ΑΑΔΕ για διαμερίσματα εντός του 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικού Διαμερίσματος του Δήμου Αθηναίων — δηλαδή περιοχές όπως το ιστορικό κέντρο, το Κουκάκι, τα Πετράλωνα, το Θησείο/Γκάζι και το Μετς/Νέος Κόσμος. Η αναστολή αυτή ισχύει τουλάχιστον έως 31.12.2025.
Ακίνητα που ήταν ήδη εγγεγραμμένα στο Μητρώο έως 31.12.2024 μπορούν να συνεχίσουν να ανανεώνουν κανονικά την εγγραφή τους· ο περιορισμός αφορά μόνο νέες εγγραφές.
Αν σκέφτεστε νέα εγγραφή διαμερίσματος στις παραπάνω περιοχές, μην βασιστείτε σε παλιά δημοσιεύματα. Το αν η αναστολή έχει παραταθεί ρητά και για το 2026 δεν επιβεβαιώνεται με βεβαιότητα εδώ — ελέγξτε πρώτα απευθείας στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε ενέργεια ή δέσμευση.
4. Η υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης από 1.10.2025
Μια από τις σημαντικότερες αλλαγές του 2025 αφορά απευθείας τους συνιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας. Από 1.10.2025, κάθε ακίνητο που διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να διαθέτει υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης, η οποία καλύπτει ζημιές ή ατυχήματα τρίτων, καθώς και ζημιές σε κοινόχρηστους χώρους ή σε άλλους συνιδιοκτήτες.
Η υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, μαζί με τεχνικές προδιαγραφές των ακινήτων, θεσπίστηκε με το νεότερο νομοθέτημα που επικαιροποίησε συνολικά το πλαίσιο. Η μη συμμόρφωση επισύρει πρόστιμο από 5.000 έως 20.000 ευρώ.
Ν. 5170/2025 (ΦΕΚ 6/Α/20.1.2025).Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι αν επισκέπτης προκαλέσει πλημμύρα, φωτιά ή άλλη ζημιά σε κοινόχρηστο χώρο, υπάρχει πλέον ένα ασφαλιστικό «δίχτυ» που δεν υπήρχε πριν — κάτι χρήσιμο να γνωρίζει και ο διαχειριστής της πολυκατοικίας όταν καταγράφει περιστατικά. Αν θέλετε να δείτε πώς συνδυάζεται αυτό με τη γενική ασφάλιση του κτιρίου, υπάρχει ειδικός οδηγός για την ασφάλιση πολυκατοικίας.
5. Μπορεί ο κανονισμός της πολυκατοικίας να απαγορεύσει το Airbnb;
Ναι, και αυτό συχνά ξαφνιάζει ιδιοκτήτες που έχουν κάνει σωστά την εγγραφή στην ΑΑΔΕ. Η τήρηση των φορολογικών και διοικητικών υποχρεώσεων απέναντι στο κράτος δεν σημαίνει ότι το διαμέρισμα μπορεί να χρησιμοποιηθεί ελεύθερα ως βραχυχρόνιο κατάλυμα μέσα στην πολυκατοικία. Ο κανονισμός πολυκατοικίας έχει ισχύ νόμου στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Αν ο κανονισμός προβλέπει αποκλειστική χρήση κατοικίας, η βραχυχρόνια εκμετάλλευση τύπου Airbnb μπορεί να απαγορεύεται νόμιμα. Δεν χρειάζεται ρητή αναφορά στη λέξη «Airbnb» — αρκεί ο περιορισμός χρήσης σε κατοικία.
Η δεσμευτικότητα του κανονισμού πολυκατοικίας στηρίζεται στον ιδρυτικό νόμο περί οριζόντιας ιδιοκτησίας και στις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη σύσταση και τη χρήση των διηρημένων ιδιοκτησιών.
Ν. 3741/1929, άρθρα 1, 3, 4, 13· Αστικός Κώδικας, άρθρα 1002, 1117.Η τάση αυτή έχει επιβεβαιωθεί και δικαστικά. Το Εφετείο Αθηνών, με την απόφαση 4547/2023, έκρινε ότι διαμέρισμα που διατίθεται επί βραχύ χρόνο σε τουρίστες λειτουργεί ουσιαστικά ως κατάλυμα ξενοδοχειακού τύπου και όχι ως κατοικία — άρα απαγορεύεται όταν αυτό προβλέπει ρητά ο κανονισμός. Δημοσιεύματα αναφέρουν και μεταγενέστερη απόφαση ασφαλιστικών μέτρων πρωτοδικείου (με ασυνεπείς αναφορές στον αριθμό/έτος της απόφασης) που ακολούθησε την ίδια λογική, απαγορεύοντας τη συνέχιση της τουριστικής εκμετάλλευσης κατόπιν αιτήματος της διαχείρισης, με απειλή χρηματικής ποινής της τάξης των 1.000 ευρώ ανά παράβαση. Επειδή ο ακριβής αριθμός αυτής της δεύτερης απόφασης δεν επιβεβαιώνεται σε πρωτογενή πηγή, αναφέρεται εδώ ως ενδεικτική πρόσφατη νομολογιακή τάση και όχι ως βέβαιο προηγούμενο.
Αν στην πολυκατοικία σας δεν υπάρχει καθόλου κανονισμός, ή δεν είστε σίγουροι τι προβλέπει για τη χρήση των διαμερισμάτων, αξίζει να διαβάσετε πώς λειτουργεί η πολυκατοικία με και χωρίς κανονισμό πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε επένδυση για βραχυχρόνια εκμετάλλευση.
6. Ευθύνη του ιδιοκτήτη απέναντι στην πολυκατοικία
Πέρα από το ερώτημα «επιτρέπεται ή όχι», υπάρχει και το ζήτημα της ευθύνης όταν κάτι πάει στραβά. Αν επισκέπτης προκαλέσει φθορά σε κοινόχρηστο χώρο, κάνει υπερβολικό θόρυβο ή ενοχλεί γείτονες, την ευθύνη απέναντι στην πολυκατοικία φέρει κατά κανόνα ο ιδιοκτήτης ή εκμισθωτής του διαμερίσματος, βάσει των γενικών διατάξεων του Αστικού Κώδικα περί αδικοπραξίας και του κανονισμού πολυκατοικίας.
- Ενημερώστε τους επισκέπτες για βασικούς κανόνες της πολυκατοικίας (ωράριο ησυχίας, χρήση ανελκυστήρα, κοινόχρηστοι χώροι).
- Κρατήστε στοιχεία επικοινωνίας άμεσα διαθέσιμα στον διαχειριστή, για περίπτωση επείγοντος περιστατικού.
- Βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο διαθέτει ενεργή ασφάλιση αστικής ευθύνης, όπως απαιτείται από 1.10.2025.
- Ελέγξτε τι ακριβώς προβλέπει ο κανονισμός για επισκέπτες/τρίτους πριν διαφημίσετε το διαμέρισμα.
Από 1.10.2025, η υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης λειτουργεί συμπληρωματικά σε αυτό το πλαίσιο, καλύπτοντας οικονομικά μέρος των ζημιών σε κοινόχρηστους χώρους ή σε τρίτους. Αυτό δεν αναιρεί όμως τυχόν παραβίαση του κανονισμού ως προς την ίδια τη χρήση του ακινήτου — μια ζημιά μπορεί να αποζημιωθεί ασφαλιστικά, αλλά η επίμονη τουριστική εκμετάλλευση παρά την απαγόρευση του κανονισμού μπορεί να οδηγήσει, όπως είδαμε παραπάνω, ακόμη και σε δικαστική διαταγή διακοπής. Όταν η κατάσταση φτάνει σε ένταση με γείτονες, συχνά αξίζει να δοκιμαστεί πρώτα μια διαμεσολάβηση πριν το δικαστήριο, ειδικά αν πρόκειται για επαναλαμβανόμενο θόρυβο· σχετικό είναι και το πλαίσιο για θόρυβο και όχληση γείτονα γενικότερα.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί ο κανονισμός της πολυκατοικίας να απαγορεύσει το Airbnb;
Ναι, εφόσον ο κανονισμός προβλέπει ρητά αποκλειστική χρήση κατοικίας ή απαγορεύει τη χρήση διαμερισμάτων ως καταλυμάτων. Πρόσφατη νομολογία, με πρώτο σημείο αναφοράς την απόφαση 4547/2023 του Εφετείου Αθηνών, έχει δεχθεί τέτοιου είδους αιτήματα διαχειριστών ή συνιδιοκτητών.
Χρειάζεται εγγραφή σε μητρώο για να κάνω Airbnb το διαμέρισμά μου;
Ναι. Απαιτείται εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος πρέπει να αναγράφεται σε κάθε αγγελία.
Πληρώνω ΦΠΑ για τη βραχυχρόνια μίσθωση;
Συνήθως όχι, αν είστε φυσικό πρόσωπο με έως 2 ακίνητα και δεν παρέχετε πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα. Αν εκμεταλλεύεστε 3 ή περισσότερα ακίνητα, ή είστε νομικό πρόσωπο, ή προσφέρετε υπηρεσίες ξενοδοχειακού τύπου, επιβάλλεται κατά κανόνα ΦΠΑ 13%.
Ισχύουν περιορισμοί σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας;
Ναι, από 1.1.2025 έχει ανασταλεί η νέα εγγραφή ακινήτων στο Μητρώο ΑΑΔΕ για περιοχές εντός του 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικού Διαμερίσματος του Δήμου Αθηναίων. Η ακριβής διάρκεια της αναστολής και για το 2026 φαίνεται να συνεχίζεται, αλλά χρειάζεται επιβεβαίωση στο ίδιο το Μητρώο πριν από νέα εγγραφή.
Ποιος ευθύνεται αν επισκέπτης προκαλέσει ζημιά ή όχληση στην πολυκατοικία;
Την αστική ευθύνη φέρει κατά κανόνα ο ιδιοκτήτης ή εκμισθωτής, βάσει γενικών διατάξεων του Αστικού Κώδικα και του κανονισμού πολυκατοικίας. Από 1.10.2025 απαιτείται επιπλέον υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης για κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Τι τέλη πληρώνω πέρα από τον φόρο εισοδήματος;
Από 1.1.2025 ισχύει το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση, που επιβάλλεται ανά ημέρα χρήσης και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα και εφαρμόζεται και σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, αντικαθιστώντας το παλαιότερο τέλος παρεπιδημούντων.
Πηγές και διατάξεις
Άρθρο 111, ν. 4446/2016 — το βασικό νομικό πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Άρθρο 84, ν. 4472/2017 — τροποποιήσεις του άρθρου 111.
Ν. 5170/2025 (ΦΕΚ 6/Α/20.1.2025) — επικαιροποίηση του πλαισίου, υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης από 1.10.2025.
Συχνές Ερωτήσεις-Απαντήσεις ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση — επίσημες διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ.
Νέοι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και οι ζώνες του Μητρώου ΑΑΔΕ — αναφορά στους περιορισμούς εγγραφής ανά ζώνη.
Ν. 5170/2025: ασφάλιση αστικής ευθύνης στις βραχυχρόνιες μισθώσεις — ανάλυση της νέας υποχρέωσης ασφάλισης.
Βραχυχρόνια μίσθωση σε πολυκατοικία: πότε απαγορεύεται — ανάλυση της νομολογίας περί κανονισμού πολυκατοικίας.
